WEG-Verwaltung
WEG-Verwaltung, die man nachlesen kann
Wohnungseigentumsverwaltung für Gemeinschaften im Rhein-Main-Gebiet — mit einem Takt, der sich nicht verschiebt, und Belegen, die das ganze Jahr über einsehbar sind.
[01]Zuständigkeit
Wer entscheidet was
Die häufigste Ursache für Streit in einer Eigentümergemeinschaft ist nicht böser Wille, sondern eine unklare Grenze: Was darf die Verwaltung allein, und was muss beschlossen werden? Das Wohnungseigentumsgesetz zieht diese Grenze in § 27 — und wir halten uns daran, auch wenn es im Einzelfall länger dauert.
Sache der Verwaltung
- Laufende Instandhaltung veranlassen und Handwerker beauftragen
- Zahlungen aus dem Gemeinschaftsvermögen leisten und Forderungen einziehen
- Versicherungsfälle melden und bis zur Regulierung begleiten
- Die Versammlung einberufen, leiten und protokollieren
- Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht aufstellen
- Beschlüsse der Gemeinschaft durchführen
Sache der Gemeinschaft
- Über bauliche Veränderungen und größere Erhaltungsmaßnahmen entscheiden
- Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung beschließen
- Die Höhe der Erhaltungsrücklage festlegen
- Den Verwalter bestellen, abberufen und seine Vergütung beschließen
- Die Hausordnung ändern
- Über Rechtsstreitigkeiten der Gemeinschaft befinden
Praktisch heißt das: Eine kaputte Pumpe tauschen wir aus, ohne zu fragen. Eine neue Heizzentrale bereiten wir mit Alternativen und Kosten vor — und die Gemeinschaft entscheidet.
[02]Der Jahreslauf
Vier feste Punkte im Jahr
01
Wirtschaftsplan
Vor Beginn des Wirtschaftsjahres: geplante Einnahmen und Ausgaben, Zuführung zur Erhaltungsrücklage, daraus die Hausgeld-Vorauszahlung je Einheit. Grundlage ist § 28 WEG.
02
Laufendes Jahr
Buchhaltung, Zahlungsverkehr, Instandhaltung, Schäden, Verträge. Jeder Vorgang mit Verlauf im Eigentümerportal, damit der Beirat nicht bis zur Versammlung auf Antworten wartet.
03
Jahresabrechnung
Nach Jahresende: Abrechnung über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben, Abrechnungsspitze je Eigentümer, dazu der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG.
04
Eigentümerversammlung
Einladung mit der Frist aus § 24 Abs. 4 WEG, Durchführung, Protokoll, Fortschreibung der Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG.
[03]Erhaltungsrücklage
Die Zeile, an der sich alles entscheidet
Eine angemessene Erhaltungsrücklage gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung. „Angemessen" ist dabei kein Prozentsatz, den man aus einer Tabelle abliest, sondern eine Frage des konkreten Gebäudes: Wie alt sind Dach, Fenster, Leitungen und Heizung, und wann laufen sie aus?
Wir rechnen die Rücklage an dieser Restnutzungsdauer entlang und sagen deutlich, wenn der bisherige Ansatz sie nicht trägt. Das ist unbequemer als eine niedrige Hausgeld-Vorauszahlung — aber es ist der Unterschied zwischen einer planbaren Zuführung und einer Sonderumlage, die einzelne Eigentümer überfordert.
[04]Nachweise
Wer hier verwaltet, muss es dürfen
Die Verwaltung fremder Wohnimmobilien ist nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO erlaubnispflichtig. Unsere Erlaubnis hat die Stadt Offenbach am Main erteilt. Dazu kommt die Zertifizierung als Verwalter nach § 26a WEG (IHK Frankfurt am Main): Sie setzt eine bestandene Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer voraus, keine Selbstauskunft.
Für die Gemeinschaft ist das kein Etikett, sondern ein Anspruch: Die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zählt nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung, die jeder Eigentümer verlangen kann. Nur in kleinen Gemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechten, in denen ein Eigentümer selbst verwaltet, gilt das erst, wenn mindestens ein Drittel es fordert.
[05]Häufige Fragen
Fragen zur WEG-Verwaltung
Was macht eine WEG-Verwaltung genau?
Sie führt die laufenden Geschäfte der Eigentümergemeinschaft: Buchhaltung und Hausgeldabrechnung, technische Instandhaltung, Versicherungsfälle, Vorbereitung und Durchführung der Eigentümerversammlung sowie die Umsetzung der dort gefassten Beschlüsse. Der gesetzliche Rahmen dafür steht in § 27 WEG. Was darüber hinausgeht — bauliche Veränderungen, größere Erhaltungsmaßnahmen, die Höhe der Rücklage — entscheidet die Gemeinschaft selbst durch Beschluss, nicht die Verwaltung.
Was ist der Unterschied zwischen WEG-Verwaltung und Mietverwaltung?
Die WEG-Verwaltung arbeitet für die Eigentümergemeinschaft als Ganzes und richtet sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Die Mietverwaltung arbeitet für einen einzelnen Eigentümer als Vermieter und richtet sich nach dem Mietrecht des BGB. Beides kann dasselbe Haus betreffen und ist trotzdem getrennt zu beauftragen — die Gemeinschaft kann keinen Verwalter für Ihr Mietverhältnis bestellen.
Muss ein WEG-Verwalter zertifiziert sein?
Die Bestellung eines zertifizierten Verwalters gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung — jeder Eigentümer kann sie also verlangen. Eine Ausnahme gilt für kleine Gemeinschaften: Bei weniger als neun Sondereigentumsrechten, in denen ein Eigentümer selbst verwaltet, entfällt sie, solange nicht mindestens ein Drittel der Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt. Wer sich so nennen darf, regelt § 26a WEG: Voraussetzung ist eine bestandene Prüfung vor einer Industrie- und Handelskammer. Wir sind zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG (IHK Frankfurt am Main) und haben die Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO.
Wie oft muss eine Eigentümerversammlung stattfinden?
Mindestens einmal im Jahr. Die Einladung muss die Frist aus § 24 Abs. 4 WEG wahren — in Textform und rechtzeitig genug, dass sich jeder vorbereiten kann. Kommt die Einladung zu spät oder ist die Tagesordnung unbestimmt, sind die dort gefassten Beschlüsse anfechtbar. Bei uns erzwingt das System die Frist, damit dieser Fehler gar nicht erst entstehen kann.
Wann liegt die Jahresabrechnung vor?
Bei uns im Februar für das abgelaufene Jahr. Das ist früher als üblich und hat einen praktischen Grund: Der Verwaltungsbeirat soll die Belege in Ruhe prüfen können, bevor die Versammlung über die Abrechnung beschließt — und nicht drei Tage vorher.
Was kostet die WEG-Verwaltung?
Zwischen 23 und 42 Euro brutto je Einheit und Monat, abhängig vor allem von der Größe der Gemeinschaft. Kleine WEGs liegen am oberen Ende, große am unteren. Die vollständige Aufstellung mit Leistungsumfang und Sondervergütungen steht auf unserer Kostenseite.
Wo wir die WEG-Verwaltung übernehmen
Ihre Gemeinschaft sucht eine Verwaltung?
Anzahl der Einheiten, Baujahr und Lage genügen für eine erste Einschätzung. Das schriftliche Angebot kommt mit allen Positionen einzeln — geeignet zur Vorlage in der Versammlung.
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