Sondereigentum
Ihre Wohnung, nicht die Gemeinschaft
Sondereigentumsverwaltung für vermietete Eigentumswohnungen — auch dann, wenn das Gemeinschaftseigentum von einer anderen Verwaltung betreut wird.
[01]Abgrenzung
Der Unterschied, den viele erst nach dem Kauf verstehen
Wer eine Eigentumswohnung kauft und vermietet, hat es mit zwei Verwaltungen zu tun, die leicht verwechselt werden — und deren Verwechslung teuer wird, wenn die Betriebskostenabrechnung ansteht.
WEG-Verwaltung
Beauftragt von der Eigentümergemeinschaft, bestellt durch Beschluss. Zuständig für das Gemeinschaftseigentum: Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizzentrale, gemeinschaftliche Konten. Sie ist nicht Ihr Dienstleister, sondern der aller Eigentümer zusammen.
Sondereigentumsverwaltung
Beauftragt von Ihnen allein, ohne Beschluss der Gemeinschaft. Zuständig für Ihre Wohnung und Ihr Mietverhältnis: Mieter, Miete, Betriebskosten, Mängel innerhalb der Wohnung.
Beides zusammen
Möglich, aber nicht nötig. Wir übernehmen die Sondereigentumsverwaltung auch dann, wenn eine andere Verwaltung das Gemeinschaftseigentum führt — der Regelfall bei Kapitalanlegern.
[02]Leistungen
Was wir für Sie übernehmen
- Mieterauswahl, Mietvertrag und Übergabe mit Protokoll
- Sollstellung der Miete, Zahlungsüberwachung, Mahnwesen
- Betriebskostenabrechnung gegenüber Ihrem Mieter
- Mängelmeldungen, Handwerkerbeauftragung, Nachhalten der Ausführung
- Prüfung der Hausgeldabrechnung und Übernahme der umlagefähigen Anteile
- Ihre Vertretung gegenüber der WEG-Verwaltung in laufenden Vorgängen
Ihr Mieter bekommt einen eigenen Zugang und meldet Schäden dort selbst. Sie sehen jeden Vorgang mit Verlauf, ohne anrufen zu müssen — das ist der Punkt, an dem sich Sondereigentumsverwaltung für ortsabwesende Eigentümer überhaupt erst rechnet.
[03]Die Schnittstelle
Wo aus zwei Abrechnungen eine wird
Einmal im Jahr bekommen Sie die Hausgeldabrechnung Ihrer Eigentümergemeinschaft. Daraus muss Ihre Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter werden — aber nicht eins zu eins: Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage und die Verwaltervergütung tragen Sie als Eigentümer, sie gehören nicht auf den Mieter umgelegt.
Genau an dieser Stelle entstehen die meisten Fehler bei selbst verwaltenden Eigentümern. Rechnet man zu hoch ab, ist im Streitfall nicht nur die einzelne Position angreifbar, sondern die Abrechnung insgesamt. Wir prüfen die Hausgeldabrechnung deshalb, bevor wir daraus ableiten — und dokumentieren, welche Position warum umlagefähig ist.
[04]Kosten
Was das kostet
Den Betrag nennen wir im schriftlichen Angebot. Er hängt davon ab, ob es um eine oder mehrere Einheiten geht und ob wir die Eigentümergemeinschaft ohnehin betreuen — im zweiten Fall entfällt ein Teil der Abstimmung, und das schlägt sich nieder. Die allgemeinen Grundsätze unserer Preisbildung, einschließlich der Frage, was gesondert vergütet wird, stehen auf der Kostenseite.
[05]Häufige Fragen
Fragen zur Sondereigentumsverwaltung
Was ist Sondereigentumsverwaltung?
Die Verwaltung einer einzelnen Eigentumswohnung im Auftrag ihres Eigentümers — im Unterschied zur WEG-Verwaltung, die für die Eigentümergemeinschaft als Ganzes arbeitet. Inhaltlich entspricht sie der Mietverwaltung: Mieter, Miete, Betriebskosten, Mängel. Der Unterschied liegt darin, dass die Wohnung Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist und deren Abrechnung in Ihre eigene einfließen muss.
Geht das auch, wenn eine andere Firma die WEG verwaltet?
Ja, und das ist der häufigste Fall. Die Gemeinschaft bestellt ihren Verwalter durch Beschluss — darauf haben Sie als einzelner Eigentümer nur eine Stimme. Ihre eigene Wohnung können Sie davon unabhängig verwalten lassen, ohne die Gemeinschaft zu fragen und ohne dass sich für die anderen Eigentümer etwas ändert.
Was ist der Unterschied zur normalen Mietverwaltung?
Der Aufgabenkreis ist fast derselbe. Hinzu kommt die Schnittstelle zur Gemeinschaft: Die Hausgeldabrechnung der WEG muss geprüft und in Ihre Betriebskostenabrechnung überführt werden — und zwar nur mit den Positionen, die auf den Mieter umlagefähig sind. Genau dort entstehen die meisten Fehler, wenn Eigentümer selbst abrechnen.
Welche Positionen aus der Hausgeldabrechnung darf ich umlegen?
Nicht alle. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage und die Verwaltervergütung gehören zu den Positionen, die der Eigentümer selbst trägt und die nicht auf den Mieter umgelegt werden. Wer die Hausgeldabrechnung ungeprüft in die Betriebskostenabrechnung überträgt, rechnet zu hoch ab — und riskiert, dass die gesamte Abrechnung angegriffen wird.
Lohnt sich das bei einer einzelnen Wohnung?
Das hängt davon ab, wie weit Sie entfernt wohnen und wie viel Zeit Sie einsetzen wollen. Bei einer Wohnung am eigenen Ort mit langjährigem Mieter ist Selbstverwaltung gut machbar. Bei Entfernung, Mieterwechseln oder mehreren Einheiten kippt die Rechnung schnell — ein einziger Fristverstoß bei der Betriebskostenabrechnung kostet in der Regel mehr als ein Jahr Verwaltung.
Was kostet die Sondereigentumsverwaltung?
Den Betrag nennen wir im schriftlichen Angebot: Er hängt davon ab, ob es um eine oder mehrere Einheiten geht und ob wir die WEG ohnehin betreuen. Die allgemeinen Grundsätze unserer Preisbildung stehen auf der Kostenseite.
Wo wir Sondereigentum verwalten
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