Mietverwaltung
Mietverwaltung für Vermieter im Rhein-Main-Gebiet
Für Eigentümer, die vermieten und nicht selbst verwalten wollen: von der Mieterauswahl bis zur Betriebskostenabrechnung — und mit den Fristen im Blick, die im Mietrecht Geld kosten, wenn sie verstreichen.
[01]Abgrenzung
Nicht dasselbe wie WEG-Verwaltung
Die beiden Begriffe werden oft synonym benutzt, meinen aber verschiedene Aufträge. Die WEG-Verwaltung arbeitet für die Eigentümergemeinschaft und richtet sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Die Mietverwaltung arbeitet für Sie allein als Vermieter, und ihr Rechtsrahmen ist das Mietrecht des BGB.
Das ist mehr als eine Formalie: Ihre Eigentümergemeinschaft kann keinen Verwalter für Ihr Mietverhältnis bestellen, und Ihr Mieter ist kein Mitglied der Gemeinschaft. Beauftragen Sie beides bei uns, laufen die Vorgänge trotzdem in einem System zusammen — die Hausgeldabrechnung der WEG fließt dann ohne Übertragungsfehler in Ihre Betriebskostenabrechnung ein.
[02]Leistungen
Was wir übernehmen
01
Mieterauswahl und Vertrag
Vermarktung, Besichtigungen, Bonitätsprüfung und ein Mietvertrag, der zur Wohnung passt — nicht ein Formular aus dem Schreibwarenladen.
02
Miete und Mahnwesen
Sollstellung, Zahlungsüberwachung, Mahnung mit Frist. Rückstände fallen im Monat auf, in dem sie entstehen, nicht bei der Jahresabrechnung.
03
Betriebskostenabrechnung
Jährlich, fristgerecht und mit prüffähigen Belegen. Wir rechnen selbst ab, ohne Messdienst dazwischen.
04
Technik und Schäden
Mängelmeldungen entgegennehmen, Handwerker beauftragen, Ausführung nachhalten. Der Mieter meldet im Mieterportal, Sie sehen den Verlauf.
05
Übergaben
Ein- und Auszug mit Protokoll und Fotos — die Grundlage jeder späteren Auseinandersetzung über die Kaution.
06
Mietanpassung
Prüfung, ob eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete möglich ist, und Umsetzung mit der richtigen Begründung.
[03]Fristen
Drei Fristen, die Vermieter Geld kosten
Im Mietrecht entscheidet der Kalender häufiger über das Ergebnis als die Sachlage. Diese drei Punkte sind die häufigsten Verlustquellen bei Eigentümern, die selbst verwalten:
Zwölf Monate für die Betriebskosten
Nach § 556 Abs. 3 BGB muss die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen — es sei denn, Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten, was selten gelingt. Ein Guthaben müssen Sie trotzdem auszahlen.
Kaution getrennt anlegen
Höchstens drei Nettokaltmieten (§ 551 BGB), und angelegt getrennt vom eigenen Vermögen. Wer sie auf dem Privatkonto führt, verliert im Streitfall die Position — unabhängig davon, ob die Forderung berechtigt war.
Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung
Eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach §§ 558 ff. BGB ist an Form, Begründung und Grenzen gebunden. Eine formell fehlerhafte Erhöhung ist unwirksam — und der Versuch kostet Sie in der Regel ein Jahr.
Das ersetzt keine Rechtsberatung — für die ist ein Fachanwalt zuständig, und den ziehen wir hinzu, wenn es zum Verfahren kommt. Es ersetzt aber das Versäumnis: Fristen dieser Art führt bei uns das System, nicht ein Kalendereintrag.
[04]Kosten
Was die Mietverwaltung kostet
Wir rechnen mit 4,5 % der Nettokaltmiete ab. Der Anteil steigt und fällt also mit der Miete — das entspricht dem Aufwand besser als ein fester Betrag, weil teurere Wohnungen in aller Regel auch aufwendigere Mietverhältnisse haben.
Was darin enthalten ist und was gesondert vergütet wird, steht vollständig auf der Kostenseite — einschließlich der Punkte, an denen sich Angebote unterscheiden, obwohl die Zahl auf der ersten Seite gleich aussieht.
Wo wir die Mietverwaltung übernehmen
[05]Häufige Fragen
Fragen zur Mietverwaltung
Was macht eine Mietverwaltung?
Sie übernimmt für den Eigentümer alles, was mit dem Mietverhältnis zusammenhängt: Mieterauswahl und Mietvertrag, Sollstellung und Mahnwesen, Betriebskostenabrechnung, Mängel und Handwerker, Übergaben bei Ein- und Auszug sowie Mietanpassungen. Rechtlicher Rahmen ist das Mietrecht des BGB.
Was kostet die Mietverwaltung?
Wir rechnen mit 4,5 % der Nettokaltmiete ab. Am Markt sind sowohl prozentuale Vergütungen als auch Beträge je Einheit üblich — beim Angebotsvergleich lohnt daher der Blick, welche Bezugsgröße gemeint ist, weil sich beide Modelle nicht direkt vergleichen lassen.
Ist die Betriebskostenabrechnung im Honorar enthalten?
Ja. Wir erstellen sie selbst, ohne einen Messdienst dazwischenzuschalten, und liefern sie so rechtzeitig, dass die Frist aus § 556 Abs. 3 BGB nicht in Gefahr gerät. Am Markt wird die Abrechnung verbreitet gesondert berechnet — das ist einer der Punkte, an denen zwei scheinbar gleiche Angebote weit auseinanderliegen.
Was passiert, wenn ein Mieter nicht zahlt?
Wir mahnen mit Frist und dokumentieren jeden Schritt. Führt das nicht zur Zahlung, bereiten wir die weiteren Maßnahmen vor und stimmen sie mit Ihnen ab. Ein gerichtliches Verfahren führt ein Fachanwalt — die Verwaltung bereitet es auf, sie ersetzt ihn nicht.
Verwalten Sie auch einzelne Eigentumswohnungen?
Ja, das ist die Sondereigentumsverwaltung: Wir betreuen Ihr Mietverhältnis, auch wenn das Gemeinschaftseigentum von einer anderen Verwaltung geführt wird. Dafür gibt es eine eigene Seite.
Verwalten Sie auch reine Gewerbeobjekte?
Nein. Wir verwalten Wohnobjekte und gemischt genutzte Häuser. Reine Gewerbeimmobilien gehören nicht zu unserem Feld — dort gelten andere Vertragsmuster und andere Marktkenntnisse, und wir sagen das lieber vorher als hinterher.
Sie vermieten und wollen sich nicht darum kümmern?
Sagen Sie uns, um welches Objekt es geht — Lage, Größe, Anzahl der Einheiten. Wir antworten innerhalb von 24 Stunden.
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