Kosten
Was kostet eine Hausverwaltung im Rhein-Main-Gebiet?
Die ehrliche Antwort hat zwei Teile: woraus sich der Preis zusammensetzt — und warum zwei Angebote mit derselben Zahl trotzdem unterschiedlich teuer sein können.
[01]Die Größenordnung
Was am Markt üblich ist
Für die WEG-Verwaltung liegt die Bandbreite im Rhein-Main-Gebiet grob zwischen 24 und 48 Euro brutto je Einheit und Monat. Achten Sie beim Vergleich auf die Basis: Viele Anbieter nennen den Nettobetrag, der wirkt dann rund ein Fünftel niedriger — obwohl eine Eigentümergemeinschaft die Umsatzsteuer in aller Regel nicht abziehen kann und am Ende den Bruttobetrag zahlt. Bei der Mietverwaltung wird statt eines Betrags je Einheit meist ein Anteil der Nettokaltmiete vereinbart.
Unser Honorar liegt für die WEG-Verwaltung zwischen 23 und 42 Euro brutto je Einheit und Monat — wo genau, hängt vor allem an der Größe der Gemeinschaft: Kleine WEGs liegen am oberen Ende, große am unteren. Die Mietverwaltung rechnen wir mit 4,5 % der Nettokaltmiete ab. Der verbindliche Betrag steht im schriftlichen Angebot, mit allen Positionen einzeln ausgewiesen und geeignet zur Vorlage in der Eigentümerversammlung.
[02]Preistreiber
Vier Dinge bestimmen den Preis
01
Anzahl der Einheiten
Der stärkste Hebel, und er wirkt umgekehrt: Je kleiner die Gemeinschaft, desto höher der Betrag je Einheit. Eine Versammlung vorzubereiten kostet gleich viel Arbeit, ob acht oder achtzig Eigentümer daran teilnehmen.
02
WEG oder Mietobjekt
WEG-Verwaltung wird fast immer je Einheit abgerechnet, Mietverwaltung häufig als Anteil der Nettomiete. Beides ist üblich, aber nicht vergleichbar — bei einem Angebot zuerst nachsehen, welche Größe die Grundlage ist.
03
Zustand und Baujahr
Ein sanierter Bau der Neunzigerjahre erzeugt weniger Vorgänge als ein Fünfzigerjahre-Bestand mit offenem Sanierungsstau. Wer den Zustand beim Angebot verschweigt, bekommt einen Preis, der später nachverhandelt wird.
04
Was zusätzlich beauftragt ist
Sondereigentumsverwaltung, Bauleitung bei größeren Sanierungen, gerichtliche Verfahren. Das sind eigene Leistungen mit eigener Vergütung und gehören nicht ins Grundhonorar hineingerechnet.
[03]Leistungsumfang
Im Honorar enthalten
Ein Betrag je Einheit, ohne Einzelabrechnung für jede Tätigkeit. Diese Leistungen sind damit abgegolten:
- Buchhaltung, Hausgeld- und Nebenkostenabrechnung, Heizkostenabrechnung
- Erhaltungsrücklage führen und im Wirtschaftsplan fortschreiben
- Eigentümerversammlung: Einladung mit Frist, Durchführung, Protokoll, Beschlusssammlung
- Technische Verwaltung: Instandhaltung, Reparaturen, Handwerker beauftragen und nachhalten
- Versicherungen prüfen, Schäden melden und bis zur Regulierung begleiten
- Eigentümerportal und Mieter-Selbstservice für alle Beteiligten
Was gesondert vergütet wird
Bauleitung bei größeren Sanierungen
Planung und Bauüberwachung übernimmt ein Architekt. Wir begleiten von der Ausschreibung bis zur Abnahme.
Gerichtliche Verfahren
Fristen und Ansprüche setzen wir durch. Kommt es zum Verfahren, übernimmt ein Fachanwalt für WEG-Recht.
Sondereigentumsverwaltung
Die Verwaltung einer einzelnen vermieteten Wohnung ist eine eigene Leistung — auch dann, wenn wir das Gemeinschaftseigentum ohnehin betreuen.
[04]Hausgeldabrechnung
Wo das Honorar in der Hausgeldabrechnung auftaucht
Eigentümer bekommen für das Verwalterhonorar keine eigene Rechnung. Es läuft über das Hausgeld: In der Jahresabrechnung nach § 28 WEG steht es als Position der Verwaltungskosten und wird nach dem Schlüssel verteilt, den die Teilungserklärung oder ein Beschluss vorgibt — meist nach Miteigentumsanteilen, in vielen Gemeinschaften aber auch nach Einheiten. Welcher Schlüssel gilt, ist keine Ermessensfrage der Verwaltung; steht dort etwas anderes als in der Teilungserklärung, ist die Abrechnung angreifbar.
Drei Punkte, an denen ein Beirat das Honorar in der Abrechnung prüfen kann:
- Stimmt der Betrag mit dem Verwaltervertrag überein? Multipliziert mit der Zahl der Einheiten und zwölf Monaten muss die Position aufgehen.
- Sind Sondervergütungen getrennt ausgewiesen? Sie gehören nicht ins Grundhonorar hineingerechnet, sondern sichtbar daneben — sonst lässt sich nicht nachvollziehen, wofür sie angefallen sind.
- Wurde unterjährig erhöht? Eine Honorarerhöhung braucht einen Beschluss. Taucht sie ohne einen solchen in der Abrechnung auf, ist das der erste Punkt für die Rückfrage.
Bei uns liegen die Belege dazu ganzjährig im Eigentümerportal, nicht nur zum Prüfungstermin — der Beirat sieht die Honorarrechnungen also dann, wenn er Zeit hat.
[05]Angebote vergleichen
Warum zwei gleiche Zahlen nicht dasselbe kosten
Beim Vergleich zweier Angebote entscheidet selten die Zahl auf der ersten Seite, sondern das, was daneben steht. Drei Stellen lohnen den zweiten Blick:
- Ist die Jahresabrechnung enthalten? Wird sie gesondert berechnet, kommt je Einheit ein spürbarer Betrag hinzu — und zwar jedes Jahr.
- Sind Sondervergütungen der Höhe nach bestimmt? Ein Vertrag, der sie nur dem Grunde nach erwähnt, verschiebt die eigentliche Preisverhandlung in die Zukunft.
- Kostet der Portalzugang extra? Bei uns nicht — Eigentümerportal und Mieter-Selbstservice gehören zum Leistungsumfang, weil wir die Software selbst bauen.
Was die Verwaltung in Ihrem Ort kostet
[06]Häufige Fragen
Fragen zu den Kosten
Was kostet eine Hausverwaltung pro Einheit und Monat?
Bei immoGenio liegt die WEG-Verwaltung zwischen 23 und 42 Euro brutto je Einheit und Monat; die marktübliche Bandbreite im Rhein-Main-Gebiet reicht grob von 24 bis 48 Euro brutto. Die Spanne ist deshalb so weit, weil die Größe der Gemeinschaft stark durchschlägt: Kleine WEGs mit weniger als zehn Einheiten liegen regelmäßig am oberen Ende, große Anlagen deutlich darunter. Ein belastbarer Betrag ergibt sich erst, wenn Einheitenzahl, Baujahr und Zustand bekannt sind.
Wird nach Einheit oder nach Aufwand abgerechnet?
In der WEG-Verwaltung nach Einheit: ein Betrag je Einheit und Monat, ohne Einzelabrechnung für jede Tätigkeit. Der Grund ist die Anreizlage — wer jede Tätigkeit einzeln abrechnet, verdient daran, dass viele Vorgänge entstehen. Wer pauschal je Einheit abrechnet, verdient daran, dass sie vermieden werden. In der Mietverwaltung ist die Bezugsgröße dagegen die Miete: Wir rechnen dort mit 4,5 % der Nettokaltmiete ab.
Was ist eine Sondervergütung?
Eine Vergütung für Leistungen außerhalb des Grundhonorars — typischerweise für Bauprojekte, gerichtliche Verfahren, außerordentliche Eigentümerversammlungen oder Mahnverfahren. Sondervergütungen sind zulässig, müssen aber im Verwaltervertrag der Höhe nach bestimmt sein. Ein Vertrag, der sie nur dem Grunde nach erwähnt, ist an dieser Stelle unbrauchbar.
Was kostet die Jahresabrechnung zusätzlich?
Bei uns nichts: Hausgeld-, Nebenkosten- und Heizkostenabrechnung sind im Honorar enthalten, und wir rechnen selbst ab, ohne Messdienst dazwischen. Am Markt ist das nicht durchgehend so — die Abrechnung wird verbreitet als eigene Position geführt. Beim Angebotsvergleich ist das einer der Punkte, an denen zwei scheinbar gleiche Preise weit auseinanderliegen.
Warum sind kleine Eigentümergemeinschaften je Einheit teurer?
Weil der Aufwand nur zum Teil mit der Zahl der Einheiten wächst. Eine Eigentümerversammlung mit Einladung, Durchführung und Protokoll, eine Jahresabrechnung, ein Wirtschaftsplan, eine Beschlusssammlung — dieser Sockel fällt bei acht Einheiten fast genauso an wie bei achtzig, verteilt sich aber auf ein Zehntel der Zahler.
Werden die Kosten netto oder brutto angegeben?
Wir geben unser Honorar brutto an, also einschließlich Umsatzsteuer: 23 bis 42 Euro je Einheit und Monat. Der Grund ist praktischer Natur — eine Eigentümergemeinschaft ist in aller Regel nicht vorsteuerabzugsberechtigt und zahlt damit den Bruttobetrag. Wenn Sie Angebote vergleichen, lohnt hier der zweite Blick: Ein netto ausgewiesener Preis wirkt rund ein Fünftel niedriger, ohne es zu sein.
Ist das Honorar in der Jahresabrechnung enthalten?
Ja. Das Verwalterhonorar erscheint dort als Position der Verwaltungskosten und wird nach dem in der Teilungserklärung oder per Beschluss festgelegten Schlüssel auf die Eigentümer verteilt. In der Hausgeldabrechnung sehen Sie es damit anteilig ausgewiesen — nicht als gesonderte Rechnung an jeden einzelnen Eigentümer.
Sagen Sie uns, worum es geht
Anzahl der Einheiten, Baujahr und Lage genügen für eine erste Einschätzung. Das schriftliche Angebot kommt mit allen Positionen einzeln — geeignet zur Vorlage in der Versammlung.
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