Wirtschaftsplan vs. Jahresabrechnung: der Unterschied
Beide Dokumente verlangt §28 WEG verpflichtend; ihre Aufgaben unterscheiden sich jedoch grundlegend. Eine häufige Prüfungsfrage lautet, welches Dokument welche Angaben enthält und zu welchem Zeitpunkt es beschlossen wird.
| Merkmal | Wirtschaftsplan §28 Abs. 1 | Jahresabrechnung §28 Abs. 2 |
|---|---|---|
| Zeitbezug | Vorausschau (Zukunft) | Rückblick (abgelaufenes Jahr) |
| Inhalt | Geplante Einnahmen & Ausgaben, Hausgeld je Einheit, Rücklagenzuführung | Tatsächliche Einnahmen & Ausgaben, Abrechnung je Einheit, Nachzahlung/Guthaben |
| Hausgeld | Bestimmt das monatlich zu zahlende Hausgeld | Macht sichtbar, ob das Hausgeld reichte (Nachzahlung oder Guthaben) |
| Beschlusszeitpunkt | Vor Beginn des Wirtschaftsjahres (i. d. R. Herbst für das Folgejahr) | Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres (i. d. R. Frühjahr für das Vorjahr) |
| Rechtsfolge | Nach Genehmigung: Hausgeldpflicht entsteht | Nach Genehmigung: Nachzahlung oder Guthaben wird fällig |
| Vergleich | Budget / Haushaltsplan | Kontoauszug / Rechnungslegung |
Merksatz: Der Wirtschaftsplan ist die Vorhersage, die Jahresabrechnung das tatsächliche Ergebnis. Was zwischen beiden liegt, schlägt sich als Nachzahlung oder Guthaben bei jedem Eigentümer nieder.
Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG)
Der Wirtschaftsplan bildet den jährlichen Finanzrahmen der WEG. Aufgestellt wird er vom Verwalter, beschlossen mit einfacher Mehrheit durch die Eigentümerversammlung. Die Pflicht zur Hausgeldzahlung greift erst, nachdem der Plan genehmigt ist.
Pflichtinhalte des Wirtschaftsplans
- Voraussichtliche Einnahmen der GdWE (Hausgeld, Sonstiges)
- Voraussichtliche Ausgaben der GdWE (Betriebskosten, Verwaltungskosten, Instandhaltung)
- Hausgeldplan: Anteil jedes einzelnen Eigentümers (monatlicher Betrag)
- Geplante Zuführung zur Erhaltungsrücklage
Bestandteile im Detail
Gesamtwirtschaftsplan
Fasst sämtliche erwarteten Einnahmen und Ausgaben der GdWE für das komplette Wirtschaftsjahr zusammen:
- Bewirtschaftungskosten (Hausmeister, Reinigung, Versicherungen, Strom Gemeinschaftsflächen)
- Verwaltungskosten (Verwalterhonorar)
- Instandhaltungskosten (geplante Reparaturen)
- Zuführung zur Erhaltungsrücklage
Einzelwirtschaftsplan
Schlüsselt auf, welcher Anteil am Gesamtplan auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfällt, also den monatlichen Hausgeld-Betrag je Einheit, ermittelt nach dem jeweiligen Umlageschlüssel.
Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG)
Die Jahresabrechnung rechnet die tatsächlich angefallenen Einnahmen und Ausgaben eines abgelaufenen Wirtschaftsjahres ab. Sobald die Eigentümerversammlung sie genehmigt hat, ergibt sich für jeden Eigentümer ein Anspruch auf Nachzahlung oder Guthaben.
Aufbau der Jahresabrechnung
Gesamtabrechnung
Stellt alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben der gesamten GdWE im Wirtschaftsjahr gegenüber, ohne Bezug auf die einzelnen Einheiten:
- Anfangsbestand Girokonto + Rücklagenkonto
- Alle Einnahmen (Hausgeld-Zahlungen, Sonstiges)
- Alle Ausgaben nach Kostenarten
- Endbestand der Konten
- Entwicklung der Erhaltungsrücklage
Einzelabrechnung
Weist je Sondereigentumseinheit aus: tatsächliche Kosten nach Umlageschlüssel abzüglich des gezahlten Hausgeldes ergeben Nachzahlung oder Guthaben.
Prüfungsfalle: Die Jahresabrechnung ist eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung auf Kassenbasis und keine Bilanz. Maßgeblich ist das Zu- und Abflussprinzip: berücksichtigt werden ausschließlich tatsächlich geflossene Zahlungen, nicht jedoch Forderungen oder Verbindlichkeiten.
Umlageschlüssel — Kostenverteilung in der WEG
Der Umlageschlüssel bestimmt den Maßstab, nach dem die Kosten den einzelnen Eigentümern zugeordnet werden. Als gesetzlicher Standardschlüssel dienen die Miteigentumsanteile (MEA); davon kann die Gemeinschaftsordnung abweichen.
Miteigentumsanteile (MEA)
Der gesetzliche Standard, der greift, sofern die GO nichts Abweichendes vorsieht. Beispiele: Verwaltungskosten, allgemeine Betriebskosten.
Wohnfläche
Verteilung anteilig nach Quadratmetern der Sondereigentumseinheit, oft in der GO vereinbart. Beispiele: anteilige Heizkosten, Müllgebühren.
Kopfteil
Für jede Einheit der gleiche Betrag, unabhängig von Größe oder MEA. Beispiele: Kabelgebühren, Hausmeisterkosten je Einheit.
Verbrauch
Nach gemessenem Verbrauch über Zähler oder Heizkostenverteiler. Heizung & Warmwasser werden nach HeizkostenV abgerechnet (Pflicht: mindestens 50–70 % verbrauchsabhängig).
Heizkostenverordnung (HeizkostenV): Bei einer zentralen Heizungsanlage verlangt die HeizkostenV, dass mindestens 50 % und höchstens 70 % der Kosten nach Verbrauch abgerechnet werden. Der verbleibende Anteil wird nach Wohnfläche oder MEA umgelegt.
Rechenbeispiel Umlageschlüssel MEA
Gesamtkosten Verwaltung: 4.800 EUR/Jahr in einer WEG mit 8 Einheiten, Gesamt-MEA = 1.000/1.000.
- Wohnung A: 125/1.000 MEA → Anteil = 4.800 EUR × (125 / 1.000) = 600 EUR/Jahr = 50 EUR/Monat
- Wohnung B: 80/1.000 MEA → Anteil = 4.800 EUR × (80 / 1.000) = 384 EUR/Jahr = 32 EUR/Monat
Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG)
Die Erhaltungsrücklage (vormals Instandhaltungsrücklage) ist eine vom Gesetz verlangte Rücklage für künftige Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum. Sie ist Eigentum der GdWE und auf einem eigenen Konto zu verwahren.
Höhe der Rücklage
Eine feste Mindesthöhe gibt das Gesetz nicht vor. In der Praxis haben sich folgende Orientierungswerte durchgesetzt (Peters'sche Formel als Faustformel):
- Jährliche Zuführung ≈ 1,0 bis 1,5 EUR × Wohnfläche (m²)
- Beispiel: 500 m² Wohnfläche gesamt → 500 m² × 1,00 EUR = 500 EUR/Jahr
- Bei älterem Gebäude (über 20 Jahre): 500 m² × 1,50 EUR = 750 EUR/Jahr
Wichtige Eigenschaften
- Steht der GdWE zu, nicht den einzelnen Eigentümern
- Ist auf einem eigenen Rücklagenkonto zu verwahren
- Beim Wohnungsverkauf wechselt der Anteil zum Käufer — eine Rückforderung ist ausgeschlossen
- Über die Höhe entscheidet die Eigentümerversammlung per Beschluss
- Eine unzureichende Rücklage kann als nicht ordnungsmäßige Verwaltung anfechtbar sein
Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG)
Den Vermögensbericht gibt es seit der WEG-Reform 2020; er ist jedes Jahr zu erstellen. Er verschafft einen Überblick über die finanzielle Gesamtsituation der GdWE und ähnelt damit einer vereinfachten Bilanz.
Pflichtinhalte des Vermögensberichts
- Stand der Erhaltungsrücklage (Anfangs- und Endbestand)
- Weitere Rücklagen der GdWE
- Wesentliche Verbindlichkeiten der GdWE (z. B. laufende Darlehen, Forderungen gegen Eigentümer)
- Wesentliche Vermögensgegenstände der GdWE (z. B. Bankguthaben)
Abgrenzung zur Jahresabrechnung: Die Jahresabrechnung erfasst Einnahmen und Ausgaben (Bewegungsrechnung), während der Vermögensbericht den Vermögensstand zu einem Stichtag abbildet (Bestandsrechnung). Beide Dokumente greifen ineinander.
Wie geht es weiter?
Kaufmännisches Kernwissen verstanden? Dann vertiefen Sie jetzt die weiteren Prüfungsthemen:
- Hausgeldabrechnung → Aufbau, typische Fehler, Abrechnungsspitze
- Eigentümerversammlung → Einberufung, Mehrheiten, Genehmigung der Abrechnung
- WEG-Grundlagen → Sondereigentum, GdWE, Paragraphen im Überblick
- Alle Prüfungsthemen → DIHK-Rahmenplan, 4 Bereiche, Lernstrategie