Was ist die Hausgeldabrechnung?
Die Hausgeldabrechnung, auch Jahresabrechnung genannt, ist die jährliche Ist-Abrechnung der WEG über sämtliche Einnahmen und Ausgaben eines Wirtschaftsjahres. Geregelt ist sie in §28 Abs. 2 WEG und zählt zu den Kernpflichten des Verwalters.
- Pflicht des Verwalters: Vorlage der Jahresabrechnung bei der ordentlichen Eigentümerversammlung
- Zeitraum: Kalender- oder abweichendes Wirtschaftsjahr
- Besteht aus: Gesamtabrechnung für die gesamte WEG + Einzelabrechnungen je Einheit
- Beschluss erforderlich: Die Eigentümer müssen die Jahresabrechnung durch Beschluss genehmigen
Prüfungstipp: Halten Sie Einnahmen-/Ausgaben-Abrechnung (Jahresabrechnung) und Vermögensstatus (Bilanz) klar auseinander. Die Jahresabrechnung nach WEG ist keine Bilanz, sondern eine Kassenrechnung.
Aufbau der Jahresabrechnung
Gesamtabrechnung
Sämtliche Einnahmen und Ausgaben der WEG im Wirtschaftsjahr — losgelöst vom Umlageschlüssel.
Einzelabrechnungen
Anteil jedes Eigentümers an den Gesamtkosten, ermittelt nach dem jeweils geltenden Umlageschlüssel (MEA, Kopfteil, Wohnfläche).
Abrechnungsspitze
Unterschied zwischen den tatsächlichen Kosten und den gezahlten Hausgeldbeträgen — daraus folgt Nachzahlung oder Guthaben.
Rücklagenentwicklung
Stand der Erhaltungsrücklage am Anfang und am Ende des Wirtschaftsjahres samt Zu- und Abgängen.
Häufige Fehler in der Hausgeldabrechnung
Folgende Fehler lösen in der Praxis Anfechtungen aus — und begegnen Ihnen ebenso in der IHK-Prüfung:
- Falscher Umlageschlüssel angewendet — MEA, Kopfteil und Wohnfläche verwechselt oder gemischt
- Nicht genehmigte Rücklagenentnahmen nicht korrekt oder gar nicht ausgewiesen
- Steuerlich relevante Aufwendungen fehlen — Eigentümer können diese für Anlage V (Einkünfte aus Vermietung) benötigen
- Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen stimmen rechnerisch nicht überein
- Fehlende Trennung zwischen WEG-Mitteln und Fremdgeldern des Verwalters auf getrennten Konten
- Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten falsch kategorisiert
Prüfrechte der Eigentümer (§ 18 Abs. 4 WEG)
Jeder Wohnungseigentümer darf die Unterlagen der WEG einsehen. Verankert ist dieses Recht in §18 Abs. 4 WEG:
- Einsichtsrecht: Jederzeit in alle Unterlagen und Belege der WEG (Kontoauszüge, Rechnungen, Verträge)
- Kopien: Auf Kosten des Eigentümers verlangbar
- Frist zur Vorlage: Die Abrechnung muss rechtzeitig vor der Eigentümerversammlung vorgelegt werden — in der Regel mindestens 2 Wochen vorher
- Anfechtung: Bei formellen oder inhaltlichen Fehlern kann der Genehmigungsbeschluss angefochten werden (§44 WEG) — Frist: 1 Monat nach Beschlussfassung
Anfechtungsfrist beachten: Die einmonatige Anfechtungsfrist (§44 Abs. 2 WEG) läuft ab dem Tag der Beschlussfassung und nicht erst ab Zugang des Protokolls. Ein Klassiker unter den Prüfungsfehlern!
Was ist eine Abrechnungsspitze?
Die Abrechnungsspitze bezeichnet die Differenz zwischen dem Sollbetrag eines Eigentümers laut Jahresabrechnung und dem von ihm tatsächlich geleisteten Hausgeld. Sie bildet das Herzstück jeder Einzelabrechnung und zeigt, ob ein Eigentümer zum Jahresende nachzahlen muss oder ein Guthaben bekommt.
Formel: Abrechnungsspitze = Sollbetrag (tatsächliche Kosten laut Abrechnung) − geleistetes Hausgeld
| Rechenbeispiel: Abrechnungsspitze | Wert |
|---|---|
| Gesamtkosten der WEG im Wirtschaftsjahr | 12.000 EUR |
| Miteigentumsanteil (MEA) der Einheit | 100/1.000 (= 10 %) |
| Sollbetrag der Einheit | 1.200 EUR |
| Geleistetes Hausgeld im Jahr | 1.100 EUR |
| Abrechnungsspitze (Nachzahlung) | +100 EUR |
Positive vs. negative Abrechnungsspitze
Ob eine positive oder negative Abrechnungsspitze entsteht, hängt davon ab, ob die tatsächlichen Kosten über oder unter dem geleisteten Hausgeld liegen:
- Positive Abrechnungsspitze → Nachzahlung: Die tatsächlichen Kosten liegen über dem geleisteten Hausgeld. Der Eigentümer muss die Differenz nachzahlen. Auslöser ist oft ein zu knapp kalkulierter Wirtschaftsplan oder unerwartete Sonderausgaben.
- Negative Abrechnungsspitze → Guthaben: Die tatsächlichen Kosten bleiben unter dem geleisteten Hausgeld. Der Eigentümer bekommt den überschüssigen Betrag erstattet oder er wird auf künftige Hausgeldzahlungen angerechnet.
| Beispiel: Negative Abrechnungsspitze (Guthaben) | Wert |
|---|---|
| Sollbetrag laut Jahresabrechnung | 1.050 EUR |
| Geleistetes Hausgeld im Jahr | 1.200 EUR |
| Abrechnungsspitze (Guthaben) | −150 EUR |
Prüfungstipp: Setzen Sie positive/negative Abrechnungsspitze nicht mit gut/schlecht gleich. Eine negative Abrechnungsspitze ist für den Eigentümer erfreulich — er erhält Geld zurück. In der IHK-Prüfung wird häufig mit Vorzeichen gerechnet.
Abrechnungsspitze und Hausgeld — der Zusammenhang
Das Hausgeld (Wohngeld) ist die monatliche Vorauszahlung, die jeder Eigentümer auf Grundlage des Wirtschaftsplans erbringt. Davon werden die laufenden Kosten der WEG (Verwaltung, Instandhaltung, Versicherungen etc.) sowie die Zuführung zur Erhaltungsrücklage bestritten. Am Jahresende macht die Abrechnungsspitze deutlich, ob diese Vorauszahlung zu hoch oder zu niedrig bemessen war:
- Hausgeld zu niedrig angesetzt → positive Abrechnungsspitze → Nachzahlung
- Hausgeld zu hoch angesetzt → negative Abrechnungsspitze → Rückerstattung
- Die Rücklage zählt nicht zur Abrechnungsspitze — Rücklagenzuführungen werden getrennt ausgewiesen
Merksatz: Abrechnungsspitze = Sollbetrag − geleistetes Hausgeld. Positiv = Nachzahlung, negativ = Guthaben für den Eigentümer.
Wann ist die Hausgeldabrechnung fällig?
Die Fälligkeit ergibt sich aus §28 Abs. 2 WEG: Der Verwalter muss die Jahresabrechnung nach Ende des Wirtschaftsjahres binnen angemessener Frist aufstellen und den Wohnungseigentümern vorlegen. Eine starre gesetzliche Frist nennt §28 Abs. 2 WEG nicht — in der Praxis gilt allerdings:
- Vorlage: Spätestens zur ordentlichen Eigentümerversammlung, die in der Regel im ersten Halbjahr des Folgejahres stattfindet
- Ladungsfrist: Die Abrechnung muss den Eigentümern mindestens 2 Wochen vor der Versammlung vorliegen, damit sie geprüft werden kann
- Fälligkeit der Nachzahlung: Nachzahlungen (positive Abrechnungsspitzen) werden erst durch den Genehmigungsbeschluss der Eigentümerversammlung fällig — nicht automatisch mit Vorlage der Abrechnung
- Verzug des Verwalters: Legt der Verwalter die Abrechnung nicht innerhalb angemessener Frist vor, kann dies als Pflichtverletzung gewertet werden
Prüfungstipp §28 WEG: In der IHK-Prüfung wird oft danach gefragt, ab wann Nachzahlungen aus der Jahresabrechnung fällig sind. Die Antwort: erst mit dem Beschluss der Eigentümerversammlung über die Genehmigung der Jahresabrechnung.
Checkliste: Was Eigentümer bei der Hausgeldabrechnung prüfen sollten
Als Eigentümer dürfen Sie die Jahresabrechnung vor der Eigentümerversammlung prüfen (§18 Abs. 4 WEG). Diese Punkte sollten Sie dabei kontrollieren:
- Vollständigkeit: Enthält die Abrechnung Gesamtabrechnung, alle Einzelabrechnungen und die Rücklagenentwicklung?
- Umlageschlüssel: Wurden die einzelnen Kostenpositionen mit dem richtigen Verteilerschlüssel (MEA, Kopfteil, Wohnfläche) aufgeteilt?
- Abrechnungsspitze: Stimmt die berechnete Abrechnungsspitze (Sollbetrag minus geleistetes Hausgeld)?
- Rücklage: Sind Anfangs- und Endbestand der Erhaltungsrücklage ausgewiesen? Stimmen die Zuführungen und Entnahmen?
- Belege: Sind alle größeren Ausgaben belegt und auf Anfrage einsehbar (§18 Abs. 4 WEG)?
- Steuerliche Bescheinigung: Sind haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen für die Anlage V (Steuer) separat ausgewiesen?
- Kontenführung: Werden WEG-Gelder auf getrennten Konten geführt, die nicht mit Vermögen des Verwalters vermischt sind?
- Anfechtungsfrist im Blick behalten: Bei Fehlern hat der Eigentümer 1 Monat ab Beschlussfassung Zeit, den Genehmigungsbeschluss anzufechten (§44 Abs. 2 WEG)
Tipp: Machen Sie von Ihrem Einsichtsrecht früh genug vor der Eigentümerversammlung Gebrauch, nicht erst im Nachhinein. So bleibt Zeit für Rückfragen und Sie können die Beschlussfassung bei Bedarf mitgestalten.
Wie geht es weiter?
Abrechnungsthemen verstanden? Dann vertiefen Sie jetzt die angrenzenden Prüfungsthemen:
- Wirtschaftsplan & Jahresabrechnung → Wirtschaftsplan, Hausgeld und Abrechnung im Überblick
- Kaufmännische Grundlagen → Buchführung, Mahnwesen, Inkasso
- Eigentümerversammlung → Genehmigung der Jahresabrechnung
- Alle Prüfungsthemen → DIHK-Rahmenplan, 4 Bereiche, Lernstrategie