Einberufung der Eigentümerversammlung (§24 WEG)
Ohne ordnungsgemäße Einberufung gibt es keine wirksamen Beschlüsse. Schon Formfehler bei der Einberufung können dazu führen, dass sämtliche in der Versammlung gefassten Beschlüsse anfechtbar sind.
Wer darf einberufen?
- Verwalter — der Regelfall; ihn trifft die Pflicht zur jährlichen Einberufung (§24 Abs. 1 WEG)
- Verwaltungsbeiratsvorsitzender — sofern der Verwalter pflichtwidrig nicht einberuft
- Wohnungseigentümer — wenn es keinen Verwalter gibt oder dieser seiner Pflicht nicht nachkommt und mehr als 25 % der Miteigentumsanteile die Einberufung verlangen
Form und Frist
- Schriftform (Brief, E-Mail bei entsprechender Vereinbarung)
- Mindestens 3 Wochen vor dem Termin (Zugangsfrist, nicht Absendedatum)
- Angabe von Ort, Datum und Uhrzeit
- Vollständige Tagesordnung mit allen Beschlussgegenständen
Prüfungsfalle: Bei der 3-Wochen-Frist kommt es auf den Zugang an — die Einladung muss 3 Wochen vor der Versammlung beim Eigentümer eingetroffen und nicht bloß abgesendet worden sein. Bei Briefpost sollten Sie deshalb einen Puffer einplanen.
Tagesordnung
Wirksam beschließen lässt sich nur über Punkte, die auf der Tagesordnung stehen. Ein Beschluss zu einem nicht angekündigten Punkt ist anfechtbar. Eine Ausnahme bilden Angelegenheiten, deren Dringlichkeit sich erst während der Versammlung zeigt — sie können als „Dringlichkeitsbeschlüsse" gefasst werden, sind aber gleichfalls anfechtbar, wenn die Dringlichkeit in Wahrheit nicht bestand.
Vom Einladen bis zum Protokoll
- Termin festlegen — mindestens einmal pro Jahr (ordentliche Versammlung); außerordentliche Versammlungen nach Bedarf
- Tagesordnung zusammenstellen — Anträge der Eigentümer aufnehmen; jeder Eigentümer darf Punkte beantragen
- Einladung versenden — schriftlich, Zugang mindestens 3 Wochen vor dem Termin, alle Unterlagen beilegen
- Versammlung durchführen — Anwesenheitsliste, Vorsitz, Beschlüsse fassen, Protokoll führen
- Protokoll versenden — innerhalb angemessener Frist (Richtwert: 4 Wochen) an alle Eigentümer
Beschlussfähigkeit (§25 Abs. 1 WEG)
Seit der WEG-Reform 2020 ist die Eigentümerversammlung stets beschlussfähig — unabhängig davon, wie viele Eigentümer anwesend sind oder welche Miteigentumsanteile vertreten werden. Das frühere Quorum (mehr als 50 % der MEA müssen vertreten sein) wurde gestrichen.
Prüfungshinweis: In älteren Lehrbüchern und Prüfungsunterlagen (vor 2020) ist noch vom Quorum von mehr als 50 % MEA die Rede. Das gilt nicht mehr. Seit dem 1. Dezember 2020 ist jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung beschlussfähig.
Abstimmungsmehrheiten auf einen Blick
Welche Mehrheit nötig ist, hängt vom jeweiligen Beschlussgegenstand ab. Die verschiedenen Mehrheitsarten zu beherrschen, gehört zu den am häufigsten geprüften Themen.
Einfache Mehrheit
Mehr als die Hälfte der abgegebenen Stimmen. Enthaltungen und ungültige Stimmen bleiben außer Betracht.
- Ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahmen
- Bestellung / Abberufung des Verwalters
- Genehmigung Wirtschaftsplan & Jahresabrechnung
- Beschlüsse über Instandhaltung
- Hausordnung
Qualifizierte Mehrheit
Mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte der MEA.
- Privilegierte bauliche Veränderungen (§20 Abs. 1 WEG), sofern nicht einstimmig
- Bestimmte Modernisierungsmaßnahmen
- Gestattung von Sondernutzungsrechten
Allstimmigkeit
Sämtliche Wohnungseigentümer — auch die abwesenden — müssen zustimmen.
- Änderung der Gemeinschaftsordnung
- Aufhebung der Gemeinschaft
- Einräumung und Aufhebung von Sondernutzungsrechten (soweit nicht anders geregelt)
Merkhilfe: Einfache Mehrheit = der Regelfall für Verwaltungsentscheidungen. Qualifizierte Mehrheit = Eingriff in die Substanz. Allstimmigkeit = Änderung der Grundstruktur (Gemeinschaftsordnung, Grundbuch).
Stimmrechtsprinzipien
Wie das Stimmrecht ausgestaltet ist, kann die Gemeinschaftsordnung unterschiedlich festlegen:
- Kopfprinzip (§25 Abs. 2 WEG, gesetzlicher Standard): Jeder Eigentümer hat eine Stimme — gleich, wie viele Einheiten oder MEA er besitzt
- Objektprinzip (GO-Regelung): Jede Wohneinheit hat eine Stimme
- Wertprinzip (MEA-Prinzip) (GO-Regelung): Die Stimmen richten sich nach den Miteigentumsanteilen
Prüfungsfalle: Das gesetzliche Kopfprinzip greift nur dann, wenn die Gemeinschaftsordnung nichts Abweichendes bestimmt. In der Prüfung wird häufig gefragt, welches Stimmrechtsprinzip bei einer vorgegebenen Gemeinschaftsordnung anzuwenden ist.
Beschlussanfechtung und Nichtigkeit (§§ 44–45 WEG)
Nicht jeder fehlerhafte Beschluss zieht dieselben Folgen nach sich. Zwischen anfechtbaren und nichtigen Beschlüssen zu unterscheiden, ist prüfungsrelevant.
Anfechtbarer Beschluss
Zunächst wirksam — er muss aktiv angefochten werden.
- Formfehler (Einberufungsfrist, fehlende TO-Punkte)
- Verstoß gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung
- Verletzung von Einzelinteressen ohne sachlichen Grund
Frist: 1 Monat ab Beschlussfassung (§45 WEG)
Nichtiger Beschluss
Von Beginn an unwirksam — jederzeit geltend zu machen.
- Beschluss gegen zwingendes Recht
- Beschluss über etwas, das Allstimmigkeit erfordert
- Unmöglicher oder sittenwidriger Inhalt
- Eingriff in das Sondereigentum ohne Rechtsgrundlage
Keine Frist — jederzeit feststellbar
Erhoben wird die Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht (am Ort der Anlage), und zwar gegen die übrigen Wohnungseigentümer. Die GdWE kann dabei der Verwalter vertreten. Bis das Gericht den Beschluss rechtskräftig aufhebt, bleibt er wirksam.
Protokollführung (§24 Abs. 6 WEG)
Über die Beschlüsse der Versammlung ist eine Niederschrift (Protokoll) anzufertigen. Zu unterschreiben ist es vom Vorsitzenden, von einem Wohnungseigentümer und gegebenenfalls vom Verwaltungsbeiratsvorsitzenden.
Pflichtinhalte des Protokolls
- Ort, Datum und Uhrzeit der Versammlung
- Name des Versammlungsleiters
- Anwesenheitsliste (Eigentümer, Vertreter mit Vollmacht)
- Feststellung der ordnungsgemäßen Einberufung
- Jeder Beschlusspunkt mit Abstimmungsergebnis (Ja/Nein/Enthaltungen)
- Wortlaut jedes Beschlusses
- Unterschriften (Versammlungsleiter + mind. 1 Wohnungseigentümer)
Die Beschluss-Sammlung (§24 Abs. 7 WEG)
Der Verwalter muss eine Beschluss-Sammlung führen — eine chronologisch geordnete Liste aller Beschlüsse der Gemeinschaft. Sie verschafft jedem Eigentümer und Kaufinteressenten rasch einen Überblick über die Beschlusslage. Bleibt eine Eintragung aus, berührt das die Wirksamkeit des Beschlusses jedoch nicht.
Wie geht es weiter?
Die Eigentümerversammlung sitzt? Dann vertiefen Sie die benachbarten Prüfungsthemen:
- WEG-Grundlagen → Sondereigentum, GdWE, Teilungserklärung
- Wirtschaftsplan & Jahresabrechnung → §28 WEG, Umlageschlüssel, Abrechnung
- Bauliche Veränderungen → §20 WEG, Mehrheiten, Kostentragung
- Alle Prüfungsthemen → DIHK-Rahmenplan, 4 Bereiche im Überblick