Überblick: Technische Themen in der Prüfung
Auf den technischen Bereich entfallen 30 der 120 Unterrichtseinheiten im DIHK-Rahmenplan. Vertieftes Fachwissen wird dabei nicht verlangt — der Verwalter muss jedoch Mängel erkennen, den Handlungsbedarf einordnen und die passenden Fachleute beauftragen können.
GEG & Energieausweis
Gebäudeenergiegesetz, Effizienzklassen und die Pflichten des Verwalters.
Brandschutz
Rauchwarnmelder, Feuerschutztüren, Fluchtwege und Brandschutzordnung.
Heizungsanlage
Zentralheizung, hydraulischer Abgleich und Wartungspflicht.
Sanitär & Wasser
Trinkwasserverordnung, Legionellen und Leitungswasser.
Baustoffe
Lebensdauer, Verschleiß sowie Schimmel und Feuchtigkeit.
Mängelerkennung
Risse, Feuchtigkeitsschäden und Dachschäden einschätzen.
Barrierefreiheit
Rampen, Aufzüge und altersgerechte Umbauten.
KfW & BAFA
Förderprogramme beantragen und energetisch sanieren.
GEG — Gebäudeenergiegesetz
Mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) setzt Deutschland die europäische EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) national um. Als Berechnungsgrundlage dient die DIN V 18599. Für WEG-Verwalter sind vor allem folgende Punkte relevant:
- Energieausweis: Pflicht bei Verkauf oder Neuvermietung. Es gibt zwei Typen: den Energieverbrauchsausweis (aus Verbrauchsdaten) und den Energiebedarfsausweis (aus Bau- und Anlagendaten) — beide sind 10 Jahre gültig.
- Heizungsaustausch (§71 GEG): Neue Anlagen müssen mindestens 65 % der Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme bereitstellen.
- Dämmpflichten: Wer Dach oder Außenwände saniert, muss Mindeststandards einhalten.
- Effizienzklassen: A+ bis H — die Angabe in Inseraten ist verpflichtend.
| Effizienzklasse | Energiebedarf (kWh/m²a) | Einschätzung |
|---|---|---|
| A+ | < 30 | Niedrigstenergiegebäude, Passivhaus |
| A | 30–50 | Sehr gut gedämmt, Neubaustandard |
| B | 50–75 | Gut |
| C | 75–100 | Befriedigend |
| D | 100–130 | Durchschnitt |
| E–H | 130+ | Sanierungsbedarf |
Prüfungsfallen GEG: Einen „Energiegebäudeausweis" gibt es nicht — nur den Verbrauchs- und den Bedarfsausweis. Gültigkeit: 10 Jahre (nicht 5). §71 GEG: 65 % erneuerbare Energien (nicht 60 %).
Heizkostenverordnung — Prüfungsrelevante Fristen
Die Heizkostenverordnung schreibt eine verbrauchsabhängige Abrechnung vor und stellt klare Anforderungen an die Erfassungsgeräte:
| Zeitpunkt | Pflicht |
|---|---|
| Ab 1.1.2022 | Bei fernablesbaren Geräten: monatliche Verbrauchsinformation an Nutzer |
| Bis 31.12.2026 | Bestandsschutz für Altgeräte (nicht fernablesbar, installiert vor 1.12.2021) |
| Bis 31.12.2031 | Fernablesbare Geräte (bis 1.12.2022 installiert) müssen Smart-Meter-Gateway-fähig und interoperabel sein |
Brandschutz
Für den vorbeugenden Brandschutz im Gemeinschaftseigentum ist der Verwalter zuständig:
- Rauchwarnmelder: In sämtlichen Bundesländern Pflicht — in Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluren. Wer die Wartung übernimmt (Eigentümer oder Mieter), hängt vom Bundesland ab.
- Feuerschutztüren (T30/T90): Regelmäßig zu warten; ihre Schließfunktion darf nicht außer Kraft gesetzt werden.
- Fluchtwege: Treppenhäuser und Flure sind jederzeit von Gegenständen frei zu halten.
- Brandschutzordnung: Bei größeren Anlagen sinnvoll.
- Feuerlöscher: Regelmäßige Wartung (alle 2 Jahre) und Sichtkontrolle.
Heizungsanlage, Haustechnik und Aufzüge
- Wartungspflicht: Heizungsanlagen sind regelmäßig zu warten — schließen Sie dazu einen schriftlichen Wartungsvertrag mit einem Fachunternehmen ab.
- Hydraulischer Abgleich: Bei einer Heizungserneuerung Pflicht; er steigert Effizienz und Wärmeverteilung.
- Legionellenprüfung: Bei Anlagen mit Warmwasserspeicher mindestens alle 3 Jahre, weil das Wasser im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit abgegeben wird (Trinkwasserverordnung).
- Kaltwasserzähler: Die Eichgültigkeit beträgt 6 Jahre (nicht 5).
- Aufzüge: Die Betriebssicherheitsverordnung ist zu beachten; ein Zweiwege-Notrufsystem ist vorgeschrieben; eine zugelassene Überwachungsstelle prüft regelmäßig; ein Wartungsvertrag ist nötig.
Barrierefreiheit — DIN 18040-2
Die DIN 18040-2 gilt in allen Bundesländern als eingeführte technische Baubestimmung und definiert die Mindestmaße für barrierefreies Wohnen. Zu den privilegierten baulichen Veränderungen nach §20 Abs. 2 Nr. 2 WEG zählen Maßnahmen der Barrierefreiheit:
| Anforderung | Mindestmaß |
|---|---|
| Wohnungstürbreite (rollstuhlgerecht) | ≥ 90 cm |
| Flurbreite | ≥ 1,20 m |
| Bewegungsfläche (Rollstuhl) | ≥ 1,50 × 1,50 m |
| Balkon-/Terrassentürschwelle | ≤ 2 cm |
| Aufbauhöhe bodengleiche Dusche | max. 2 cm |
| Bedienelemente (max. Höhe) | ≤ 85 cm |
KfW- und BAFA-Fördermittel
Der Verwalter sollte die Fördermöglichkeiten kennen und die Eigentümer darüber aufklären:
- KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau): Zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse für energetische Sanierung, Barrierefreiheit (KfW 455-B) und Heizungstausch.
- BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle): Zuschüsse für Heizungsanlagen mit erneuerbaren Energien (Bundesförderung für effiziente Gebäude — BEG).
- Der Förderantrag ist vor dem Beginn der Maßnahme zu stellen.
- Die Eigentümerversammlung muss sowohl die Maßnahme als auch die Antragstellung beschließen.
Prüfungshinweis: Das GEG (in Kraft seit 2020, zuletzt geändert 2024) kommt häufig in der Prüfung vor. Einprägen sollten Sie: die Energieausweistypen (Verbrauchs- vs. Bedarfsausweis), die Gültigkeit von 10 Jahren, die 65 %-Regel des §71 GEG, die Legionellenprüfung alle 3 Jahre, die Kaltwasserzähler-Eichung über 6 Jahre sowie das Zweiwege-Notrufsystem im Aufzug.
Wie geht es weiter?
- Bauliche Veränderungen → §20 WEG, privilegierte Maßnahmen
- Kaufmännische Grundlagen → Buchhaltung, Mahnwesen, Hausgeldinkasso
- Verkehrssicherungspflicht → Pflichten und Haftung des Verwalters
- Alle 4 Prüfungsbereiche → DIHK-Rahmenplan und Lernstrategie