Was ist der Verwaltervertrag?
Der Verwaltervertrag ist ein schuldrechtlicher Dienstleistungsvertrag zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und dem Verwalter. Er hält die konkreten Leistungspflichten, die Vergütung und die Laufzeit der Verwaltung fest.
Begründet das Amt
Gesellschaftsrechtlicher Akt nach §26 WEG. Begründet das Amt des Verwalters. Dafür ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit nötig.
Regelt die Konditionen
Schuldrechtlicher Vertrag. Regelt Vergütung, Leistungsumfang und Laufzeit. Wird separat geschlossen — oft durch den dazu bevollmächtigten Beirat.
Wichtige Abgrenzung für die Prüfung: Bestellungsbeschluss und Verwaltervertrag sind zwei voneinander unabhängige Rechtsverhältnisse. Die Abberufung des Verwalters (das Ende des Amts) beendet den Verwaltervertrag nicht automatisch.
Pflichtinhalte des Verwaltervertrags
Mindestinhalte schreibt das WEG nicht ausdrücklich vor. Damit der Verwaltervertrag rechtssicher ist, sollten jedoch folgende Punkte geregelt sein:
- Name und Anschrift beider Vertragsparteien (WEG und Verwalter)
- Beginn und Ende der Bestellung bzw. Vertragslaufzeit
- Vergütung (Grundhonorar, ggf. Sondervergütungen für Zusatzleistungen)
- Leistungsumfang (laufende Verwaltung vs. Sonderleistungen)
- Befugnisse und Vollmachten des Verwalters
- Haftungsregelung
- Regelungen zu Buchhaltung und Kontoführung
Seit der WEG-Reform 2020: Der Verwalter kann ins Grundbuch eingetragen werden, um Verfügungen über Gemeinschaftseigentum zu ermöglichen. Die dafür nötige Vollmacht sollte im Verwaltervertrag oder per gesondertem Beschluss erteilt werden.
Laufzeit des Verwaltervertrags (§26 Abs. 1 WEG)
Die Laufzeit des Verwaltervertrags ist gesetzlich gedeckelt:
| Konstellation | Maximale Laufzeit | Hinweis |
|---|---|---|
| Erstbestellung | 3 Jahre | Gilt für neue Verwalter ohne Vorbestellung |
| Wiederbestellung | 5 Jahre | Erneute Bestellung desselben Verwalters nach Ablauf |
| Selbstverwaltung durch Eigentümer | bis zu 5 Jahre | Wenn ein Eigentümer zum Verwalter bestellt wird |
Prüfungshinweis: Laufzeiten über das gesetzlich Erlaubte hinaus sind unwirksam. Im Streitfall kürzt man die Laufzeit auf das zulässige Maximum. Eine automatische Verlängerungsklausel über die Höchstdauer hinaus ist nichtig.
Vergütung des Verwalters
Die Vergütung des Verwalters ist gesetzlich nicht festgelegt — sie ist vertraglich zu vereinbaren. Übliche Vergütungsmodelle:
- Grundvergütung: Pro Einheit und Monat, üblich 25–40 EUR/Einheit (abhängig von Region und Leistungsumfang)
- Sondervergütungen: Für Eigentümerversammlungen außerhalb des Grundhonorars, Bauprojekte, Mahnverfahren, Versicherungsschäden
- Kein gesetzlicher Vergütungsanspruch: Ohne vertragliche Regelung besteht kein Anspruch auf Vergütung
- Umsatzsteuer: Verwalterleistungen unterliegen der Umsatzsteuer (19 % MwSt.)
Kündigung des Verwaltervertrags
Wie der Verwaltervertrag gekündigt wird, ergibt sich aus den vertraglichen Regelungen und dem Gesetz:
- Ordentliche Kündigung: Zum Vertragsende unter Wahrung der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist
- Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund: etwa bei Veruntreuung von WEG-Geldern, grober Pflichtverletzung oder nachhaltigem Vertrauensverlust — fristlos möglich
- Nach Abberufungsbeschluss: Der Verwaltervertrag ist mit 6-monatiger Frist zum Monatsende kündbar (§26 Abs. 3 WEG)
- Kündigung durch den Verwalter: Ebenfalls möglich, sofern ein wichtiger Grund vorliegt oder die ordentliche Kündigungsfrist gewahrt wird
§26 Abs. 3 WEG — Koppelungsregelung: Nach einem Abberufungsbeschluss lässt sich der Verwaltervertrag mit einer Frist von 6 Monaten zum Monatsende kündigen — unabhängig von der ursprünglichen Laufzeit. Liegt ein wichtiger Grund vor, ist auch die fristlose Kündigung zulässig.
Weiterführende Themen
Verwaltervertrag verstanden? Dann vertiefen Sie als Nächstes die verwandten Prüfungsthemen:
- WEG-Grundlagen → GdWE, Sondereigentum, Grundparagraphen
- Eigentümerversammlung → Bestellung des Verwalters per Beschluss
- Aufgaben des Verwalters §27 WEG → Rechte und Pflichten