Gesetzliche Grundlage: §27 WEG
§27 WEG bestimmt die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters und wurde mit der WEG-Reform 2020 grundlegend neu gefasst. Die Reform gab dem Verwalter bei der laufenden Verwaltung mehr Eigenständigkeit, beschnitt aber zugleich Kompetenzen, die früher stillschweigend angenommen wurden.
Unterscheidung: Allgemeine Aufgaben (Abs. 1) vs. Vertretungsmacht (Abs. 2)
- §27 Abs. 1: Der Verwalter erledigt die laufende Verwaltung eigenverantwortlich, ohne Beschluss der Eigentümer
- Spezielle Befugnisse lassen sich per Beschluss ausweiten — etwa höhere Wertgrenzen für eigenverantwortliche Maßnahmen
- Haftung: Bei Pflichtverletzung haftet er persönlich nach §280 BGB
Prüfungshinweis: Die Abgrenzung zwischen eigenverantwortlichen Maßnahmen (§27 Abs. 1 WEG) und beschlusspflichtigen Maßnahmen ist prüfungsrelevant. Eine typische Frage lautet: „Was darf der Verwalter ohne Eigentümerbeschluss entscheiden?"
Laufende Verwaltung nach §27 Abs. 1 WEG
Im Zuge der laufenden Verwaltung darf der Verwalter eigenständig tätig werden — ohne vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümer. Dazu zählen:
- Beschlüsse der Eigentümer umsetzen
- die Ordnung des gemeinschaftlichen Eigentums sichern
- Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung veranlassen
- die der Gemeinschaft verfügbaren Gelder verwalten
- den Wirtschaftsplan erstellen (jährlich, zum Beschluss vorzulegen)
- die Eigentümerversammlung einberufen und durchführen
- die Jahresabrechnung aufstellen
Kaufmännische Aufgaben
Die kaufmännische Verwaltung ist das Kernstück der Verwaltertätigkeit. Fehler in diesem Feld — etwa eine fehlerhafte Jahresabrechnung — können die persönliche Haftung auslösen.
Hausgeld einziehen
Die monatlichen Vorauszahlungen der Eigentümer einziehen und Zahlungsausfälle verfolgen (Mahnwesen, Hausgeldklage).
Wirtschaftsplan
Den jährlichen Wirtschaftsplan aufstellen und der Eigentümerversammlung zum Beschluss vorlegen.
Jahresabrechnung
Einnahmen, Ausgaben und die Entwicklung der Erhaltungsrücklage nachvollziehbar darstellen.
Treuhandkonto
Die Gelder der GdWE auf einem offenen Treuhandkonto führen, getrennt vom Eigenvermögen.
Mahnwesen
Säumige Zahler mahnen und bei Bedarf gerichtlich vorgehen (Hausgeldklage nach §28 Abs. 3 WEG).
Steuerpflichten
Die steuerlichen Pflichten der GdWE beachten, etwa Umsatzsteuer bei gewerblicher Nutzung von Gemeinschaftsflächen.
Technische Aufgaben
Zur technischen Verwaltung zählen sämtliche Maßnahmen, die das gemeinschaftliche Eigentum erhalten und sichern. Vor allem bei den Verkehrssicherungspflichten trägt der Verwalter eine besondere Verantwortung.
- Instandhaltungsmaßnahmen beauftragen und überwachen
- Verkehrssicherungspflichten erfüllen (Winterdienst, Beleuchtung, Aufzug)
- Sachverständige und Handwerker beauftragen
- Brandschutz und Rauchwarnmelder sicherstellen
- GEG-Anforderungen (Gebäudeenergiegesetz) beachten und umsetzen
- Baumängel dokumentieren und beseitigen lassen
Verkehrssicherung: Verletzt der Verwalter Verkehrssicherungspflichten (z. B. fehlender Winterdienst), haftet er neben der GdWE persönlich nach §823 BGB.
Rechte des Verwalters
Der Verwalter trägt nicht nur Pflichten — ihm stehen auch weitreichende Rechte zu, die ihm die eigenverantwortliche Erledigung seiner Aufgaben überhaupt erst ermöglichen:
- Vertretung der Gemeinschaft gegenüber Dritten (§9b WEG)
- Abschluss von Verträgen im laufenden Betrieb (bis zu den per Beschluss festgelegten Wertgrenzen)
- Notmaßnahmen ohne Beschluss bei Gefahr im Verzug (§27 Abs. 1 Nr. 2 WEG)
- Versammlungsleitung bei der Eigentümerversammlung
Grenzen der Verwalterbefugnisse
Was der Verwalter nicht im Alleingang entscheiden darf — hier ist stets ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich:
Nur mit Eigentümerbeschluss
- Außerordentliche Maßnahmen (große Sanierungen)
- Verfügung über größere Geldbeträge
- Aufnahme von Darlehen
- Bauliche Veränderungen (§20 WEG)
Ohne Beschluss zulässig
- Laufende Instandhaltung
- Notmaßnahmen bei Gefahr im Verzug
- Vertragsabschluss im Rahmen des Wirtschaftsplans
- Einberufung der Versammlung
Weiterführende Themen
Aufgaben verstanden? Dann vertiefen Sie als Nächstes die verwandten Prüfungsthemen:
- Wirtschaftsplan & Abrechnung → Wirtschaftsplan, Hausgeld und Jahresabrechnung
- Eigentümerversammlung → Einberufung, Beschlussfassung, Protokoll
- Verkehrssicherungspflicht → Haftung, Winterdienst, Aufzug