Kontenrahmen für Hausverwaltungen: SKR03 und WEG

Q: Welche Auswertungen liefert das Buchhaltungs-System?

Vier zentrale Berichte: (1) Summen- und Saldenliste (SUSA) als monatlicher Buchhaltungs-Overview. (2) Sachkontenauswertung für jedes Konto mit Belegliste — z. B. alle Heizung-Aufwendungen 2026. (3) Soll-Ist-Vergleich gegen den Wirtschaftsplan. (4) Vermögensbericht als Stichtags-Bilanz mit allen Aktiva und Passiva. Alle Berichte sind als PDF und Excel exportierbar.

Q: Wie wird zwischen Eigentümer-Mandat und WEG-Mandat unterschieden?

Bei Eigentümer-Mandaten (Mietverwaltung) führt immoGenio eine vollständige doppelte Buchführung mit Bilanz und GuV — der Eigentümer ist Steuerpflichtiger, das Buchhaltungs-Ergebnis fließt in die Einkommensteuer-Erklärung. Bei WEG-Mandaten reicht eine vereinfachte Hausgeld-Buchhaltung mit Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung — die WEG selbst ist nicht steuerpflichtig, einzelne Eigentümer versteuern ihre Einnahmen separat. immoGenio führt beide Modelle in derselben Datenbank, mit Mandanten-Trennung über Tenant-Isolation.

Kontenplan SKR03: doppelte Buchführung für Mietverwalter und WEG.

Eine ordnungsgemäße Buchhaltung beginnt mit dem richtigen Kontenplan. immoGenio liefert SKR03 vorbelegt mit allen für die Hausverwaltung relevanten Konten — Mieterträge, Forderungen Mieter, Heizung-Verbrauch, Strom Allgemeinflächen, Schuldzinsen, Abschreibungen — und bucht doppelt im Hintergrund. Bei der Buchungserfassung schlägt die Buchungsregel-Engine das passende Konto vor, der Verwalter bestätigt mit einem Klick.

Der Umfang im Einzelnen

SKR03 vorbelegt mit ~80 Konten für Hausverwaltungen — Mieterträge, Forderungen, Aufwendungen, Verbindlichkeiten.

SKR04 als Alternative für Bilanzierungs-Mandanten — Konten-Mapping zwischen beiden möglich.

Automatischer Konto-Vorschlag bei jeder Buchung — basierend auf Lieferant, Buchungstext und USt-Schlüssel.

Doppelte Buchführung im Hintergrund — Sie buchen den Sachverhalt, das System bucht beide Seiten.

SUSA, Sachkontenauswertung, Soll-Ist-Vergleich, Vermögensbericht — als PDF und Excel exportierbar.

Trennung Eigentümer-Mandat vs. WEG-Mandat — vollständige doppelte Buchführung oder vereinfachte Hausgeld-Buchhaltung.

Drei Schritte, einmal eingerichtet

Schritt 1

Vorbelegung übernehmen

SKR03-Konten-Map für Hausverwaltungen ist bei Anlage eines Mandanten verfügbar — eigene Konten können Sie ergänzen.

Schritt 2

Buchungen erfassen

OCR-Belege, Banking-Sync und manuelle Buchungen werden mit automatischem Konto-Vorschlag verbucht — Sie bestätigen mit einem Klick.

Schritt 3

Auswertungen anzeigen

Monatliche SUSA als Buchhaltungs-Overview, Vermögensbericht zum Bilanzstichtag, Sachkontenauswertung anlassbezogen.

Warum SKR03 — und nicht ein hauseigener Kontenrahmen?

Manche Verwaltungs-Tools setzen auf vereinfachte hauseigene Kontenrahmen mit „sprechenden" Konto-Bezeichnungen statt Nummern. Das wirkt zunächst nutzerfreundlicher — bricht aber an der Schnittstelle zum Steuerberater. DATEV, das mit Abstand verbreitetste Steuerberater-System, arbeitet ausschließlich mit Standard-Kontenrahmen. Wer einen hauseigenen Kontenrahmen führt, muss beim Übergeben mappen — und dieses Mapping ist eine Fehlerquelle, die regelmäßig zu falschen Buchungen führt.

SKR03 hat sich für mittelständische Verwaltungen mit Eigentümer-Mandaten als Standard durchgesetzt. Die Logik der Konten-Klassen ist intuitiv: 1xxx für Forderungen, Bank, Kasse; 2xxx für sonstige Vermögensgegenstände; 3xxx für Verbindlichkeiten gegenüber Lieferanten; 4xxx für Aufwendungen (Heizung, Reinigung, Reparatur, Schuldzinsen); 5xxx für ungewöhnliche Aufwendungen; 6xxx für Personalaufwand; 7xxx für Steuern; 8xxx für Erlöse (Mieten, Hausgeld, Sondervergütungen). Wer einmal in dieser Logik denkt, findet jedes Konto in Sekunden.

Doppelte Buchführung — ohne dass Sie zwei Konten suchen müssen

Die doppelte Buchführung verlangt, dass jeder Geschäftsvorfall sowohl im Soll als auch im Haben verbucht wird — meist auf zwei verschiedenen Konten. Bei Umsatzsteuer-pflichtigen Vorgängen kommen Vor- und Umsatzsteuer-Konten als dritte und vierte Bewegung hinzu. Dieses System sichert die Buchhaltungs-Konsistenz: Die Summe aller Soll-Buchungen muss immer der Summe aller Haben-Buchungen entsprechen.

immoGenio macht die doppelte Buchführung im Hintergrund: Sie erfassen einen Geschäftsvorfall („Heizungsrechnung 1.200 € von Lieferant X"), die Engine bucht automatisch Soll Heizung-Verbrauch (4220) und Haben Verbindlichkeiten (3300), bei Vorsteuerabzug zusätzlich Soll Vorsteuer (1576) gegen Haben Verbindlichkeiten. Sie sehen nur den Sachverhalt — die Konten-Akrobatik macht das System.

Auswertungen: SUSA, Vermögensbericht, Sachkontenauswertung

Die Summen- und Saldenliste (SUSA) ist der monatliche Buchhaltungs-Standard: Pro Konto werden Anfangssaldo, Soll-Bewegung, Haben-Bewegung und Endsaldo ausgewiesen. Wer SUSA liest, sieht in 5 Minuten, ob die Buchhaltung stimmt — und wo Auffälligkeiten sind. immoGenio liefert die SUSA monatlich als PDF und Excel.

Der Vermögensbericht ist die Stichtags-Bilanz: Zum 31. Dezember (oder einem beliebigen Stichtag) werden alle Aktiva (Bank, Kasse, Forderungen, Anlagen) und Passiva (Verbindlichkeiten, Eigenkapital) gegenübergestellt. Bei Eigentümer-Mandaten ist dies die Grundlage für die Einkommensteuer. Bei WEG-Mandaten wird der Vermögensbericht durch eine vereinfachte Vermögensübersicht (Hausgeld-Konten, Rücklagen, offene Posten) ersetzt.

Was zu dieser Funktion gefragt wird

Welcher Kontenrahmen ist für Hausverwaltungen üblich?

Der mit Abstand häufigste Kontenrahmen in deutschen Hausverwaltungen ist SKR03 (Standard-Kontenrahmen für Industrie und Großhandel). Er bietet eine intuitive Konten-Logik (1xxx Forderungen/Aktiva, 4xxx Aufwendungen, 8xxx Erlöse) und ist durch DATEV breit etabliert. SKR04 (orientiert an der Bilanzgliederung nach § 266 HGB) ist die Alternative für Bilanzierungs-Mandanten — beide werden von immoGenio unterstützt. WEG-Mandate können einen vereinfachten Kontenrahmen mit Hausgeld-Pflicht und Rücklagen nutzen.

Welche Konten sind in der Hausverwaltung besonders relevant?

Die wichtigsten SKR03-Konten in der Praxis: 1100 (Postscheck), 1200 (Bank), 1408 (Forderungen Mieter), 4100 (Reinigung), 4220 (Heizung-Verbrauch), 4250 (Strom Allgemeinflächen), 4280 (Wasser/Abwasser), 4720 (Schuldzinsen Gebäude), 4810 (Abschreibungen Gebäude), 8100 (Mieterträge), 8200 (Heizkosten-Vorauszahlungen), 8220 (Nebenkosten-Vorauszahlungen). immoGenio liefert eine vorbelegte Konten-Map und schlägt das passende Konto bei jeder Buchung vor.

Wie funktioniert die doppelte Buchführung im Hausverwaltungs-Kontext?

Doppelte Buchführung bedeutet: Jeder Geschäftsvorfall wird mit Soll und Haben auf zwei Konten verbucht (4-Konten-Bewegung bei steuerwirksamen Vorgängen mit Vor-/Umsatzsteuer). Beispiel Mieteingang: Soll Bank (1200), Haben Mieterträge (8100), bei Umsatzsteuer-pflichtigem Mietverhältnis zusätzlich Soll Mietertrag, Haben Umsatzsteuer (1776). immoGenio bucht doppelt automatisch — Sie sehen nur die Sachverhalte, die Konten werden im Hintergrund korrekt bewegt.

Welche Auswertungen liefert das Buchhaltungs-System?

Vier zentrale Berichte: (1) Summen- und Saldenliste (SUSA) als monatlicher Buchhaltungs-Overview. (2) Sachkontenauswertung für jedes Konto mit Belegliste — z. B. alle Heizung-Aufwendungen 2026. (3) Soll-Ist-Vergleich gegen den Wirtschaftsplan. (4) Vermögensbericht als Stichtags-Bilanz mit allen Aktiva und Passiva. Alle Berichte sind als PDF und Excel exportierbar.

Wie wird zwischen Eigentümer-Mandat und WEG-Mandat unterschieden?

Bei Eigentümer-Mandaten (Mietverwaltung) führt immoGenio eine vollständige doppelte Buchführung mit Bilanz und GuV — der Eigentümer ist Steuerpflichtiger, das Buchhaltungs-Ergebnis fließt in die Einkommensteuer-Erklärung. Bei WEG-Mandaten reicht eine vereinfachte Hausgeld-Buchhaltung mit Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung — die WEG selbst ist nicht steuerpflichtig, einzelne Eigentümer versteuern ihre Einnahmen separat. immoGenio führt beide Modelle in derselben Datenbank, mit Mandanten-Trennung über Tenant-Isolation.