Mietvertrag über Wohnraum
Zwischen den Vertragsparteien
Vermieter
Name des Vermieters Anschrift des Vermieters
— nachstehend „Vermieter" genannt —
Mieter
Name des Mieters, geboren am Geburtsdatum des Mieters Anschrift des Mieters
— nachstehend „Mieter" genannt —
wird folgender Mietvertrag geschlossen:
§ 1 Mietsache
(1) Vermietet werden die im Hause Anschrift des Objekts im Bezeichnung der Wohnung gelegenen Räume zur Nutzung als Wohnraum:
- Wohnfläche: ca. Wohnfläche m²
- Zimmer: Zimmer, Küche, Bad/WC, Flur
Mitvermietet sind, soweit vorhanden: Keller-/Bodenraum, Stellplatz/Garage gemäß gesonderter Vereinbarung, Gemeinschaftseinrichtungen (Wasch-/Trockenraum, Fahrradabstellraum) zur Mitbenutzung.
(2) Die Wohnfläche dient der Berechnung der Betriebskostenanteile. Geringfügige Abweichungen unter 10 % berechtigen nicht zur Mietminderung (BGH-Rechtsprechung).
(3) Ein Übergabeprotokoll wird bei Einzug erstellt und ist Bestandteil dieses Vertrages.
§ 2 Mietzeit
(1) Das Mietverhältnis beginnt am Mietbeginn Nur wenn angegeben: Mietende (optional, leer = unbefristet) und ist bis zum Mietende (optional, leer = unbefristet) befristet (§ 575 BGB — berechtigtes Eigeninteresse erforderlich) Sonst und läuft auf unbestimmte Zeit.
(2) Es kann von beiden Parteien unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen (§ 573c BGB) gekündigt werden. Die Kündigung bedarf der Schriftform (§ 568 BGB).
(3) Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter ist nur bei berechtigtem Interesse zulässig (§ 573 BGB).
§ 3 Miete und Nebenkosten
(1) Die monatliche Grundmiete (Nettokaltmiete) beträgt:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Nettokaltmiete | Nettokaltmiete € |
| Vorauszahlung Betriebskosten | Vorauszahlung Betriebskosten € |
| Nur wenn angegeben: Vorauszahlung HeizkostenVorauszahlung Heizkosten | Vorauszahlung Heizkosten €Ende |
| Gesamtmiete monatlich | siehe Summe |
(2) Die Miete ist im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats (§ 556b Abs. 1 BGB), kostenfrei für den Empfänger auf folgendes Konto zu zahlen:
- IBAN: IBAN (Vermieter)
- Verwendungszweck: Miete Bezeichnung der Wohnung, Name des Mieters
(3) Bei Verzug fallen Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz an (§ 288 Abs. 1 BGB).
§ 4 Betriebskosten
(1) Der Mieter trägt die Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV in folgendem Umfang:
- Grundsteuer
- Wasserversorgung und Entwässerung
- Heizung und Warmwasser (verbrauchsabhängig nach HeizkostenV)
- Aufzug
- Straßenreinigung und Müllbeseitigung
- Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
- Gartenpflege
- Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen
- Schornsteinreinigung
- Sach- und Haftpflichtversicherung
- Hauswart
- Antenne/Breitband-Anschluss (nach Maßgabe TKG-Übergangsregelung; ab 01.07.2024 nur noch bei vertraglicher Einzelvereinbarung umlagefähig)
- Sonstige Betriebskosten (z. B. Wartung Rauchwarnmelder, Dachrinnenreinigung, sofern regelmäßig anfallend)
(2) Über die Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen (§ 556 Abs. 3 BGB). Die Abrechnung erfolgt spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums.
(3) Verteilungsschlüssel: Wohnfläche, soweit nicht zwingend Verbrauch (Heizung, Warmwasser).
(4) Beide Parteien können nach Abrechnung eine Anpassung der Vorauszahlungen verlangen (§ 560 Abs. 4 BGB).
(5) Hinweis zu den Kohlendioxidkosten (§ 6 Abs. 2 Satz 6 CO2KostAufG). Der Mieter versorgt sich mit eigener Heizung selbst mit Wärme (Eigene Heizung des Mieters (z. B. Gasetagenheizung) — leer lassen bei zentraler Heizung). Der Vermieter erstattet ihm den Anteil an den Kohlendioxidkosten, den der Vermieter nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz zu tragen hat (§ 6 Abs. 2 Satz 1 CO2KostAufG). Der Mieter macht den Anspruch innerhalb von zwölf Monaten, nachdem sein Brennstoff- oder Wärmelieferant ihm gegenüber abgerechnet hat, in Textform geltend (§ 6 Abs. 2 Satz 3). Der Vermieter kann den Betrag mit der nächsten Betriebskostenabrechnung verrechnen; verrechnet er nicht, erstattet er ihn spätestens zwölf Monate nach der Anzeige (§ 6 Abs. 2 Satz 4 und 5). Nutzt der Mieter den Brennstoff auch für andere eigene Geräte, etwa einen Gasherd, wird der Anspruch um 5 Prozent gekürzt; bei Nutzung zu gewerblichen Zwecken besteht er nur, wenn der Verbrauch getrennt gemessen und nachgewiesen wird (§ 6 Abs. 3). Nur wenn zutreffend: Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung nach dem 29.07.2026 eingebaut (§ 43 GModG) Die Heizungsanlage wurde nach dem 29. Juli 2026 eingebaut und wird mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickt; für sie gilt die Pflicht nach § 43 Abs. 1 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, ab dem 1. Januar 2029 einen steigenden Anteil der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff bereitzustellen.Sonst Eine Pflicht nach § 43 Abs. 1 des Gebäudemodernisierungsgesetzes besteht für die Heizungsanlage nicht; sie wurde nicht nach dem 29. Juli 2026 als Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung eingebaut.
§ 5 Kaution
(1) Der Mieter leistet eine Mietsicherheit in Höhe von Kaution (max. 3× Nettokaltmiete) € (höchstens drei Nettokaltmieten, § 551 Abs. 1 BGB).
(2) Die Kaution kann in drei gleichen monatlichen Raten geleistet werden; die erste Rate ist mit Beginn des Mietverhältnisses fällig (§ 551 Abs. 2 BGB).
(3) Der Vermieter legt die Kaution getrennt von seinem Vermögen zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist an (§ 551 Abs. 3 BGB). Die Erträge stehen dem Mieter zu.
(4) Die Rückzahlung erfolgt nach Beendigung des Mietverhältnisses und ordnungsgemäßer Rückgabe der Wohnung, soweit dem Vermieter keine Ansprüche zustehen. Eine angemessene Prüfungsfrist (i. d. R. drei bis sechs Monate) ist zulässig.
§ 6 Schönheitsreparaturen
(1) Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (BGH-Definition).
(2) Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wird nur dann auf den Mieter übertragen, wenn die Wohnung bei Übergabe renoviert ist oder ein angemessener Ausgleich gezahlt wurde (BGH VIII ZR 185/14). Andernfalls verbleibt die Verpflichtung beim Vermieter.
(3) Eine starre Fristenregelung (z. B. „alle drei Jahre Küche") ist unwirksam (BGH VIII ZR 198/10). Maßgeblich ist der tatsächliche Renovierungsbedarf.
§ 7 Kleinreparaturen
(1) Der Mieter trägt die Kosten für kleine Instandhaltungen an Gegenständen, die seinem direkten und häufigen Zugriff ausgesetzt sind (Installationen für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse, Rollläden).
(2) Die Kosten je Einzelreparatur sind auf maximal 100 € begrenzt; die Jahreshöchstgrenze beträgt 8 % der Jahresnettokaltmiete, höchstens jedoch 300 € pro Jahr.
(3) Beauftragt der Mieter selbst einen Handwerker, ohne dass eine Notlage besteht, trägt er das Kostenrisiko in voller Höhe (BGH VIII ZR 222/19).
§ 8 Hausordnung
(1) Die als Anlage 1 beigefügte Hausordnung ist Bestandteil dieses Vertrages.
(2) Insbesondere gilt:
- Ruhezeiten: 22:00 – 6:00 Uhr, sonn- und feiertags ganztägig.
- Lärmintensive Tätigkeiten (Bohren, Hämmern) sind außerhalb dieser Zeiten und mit Rücksicht auf die Mitbewohner durchzuführen.
- Müll ist getrennt zu entsorgen; Sperrmüll auf Kosten des Verursachers.
- Treppenhausreinigung gemäß turnusmäßigem Plan, soweit nicht über Hausmeister umgelegt.
§ 9 Tierhaltung
(1) Kleintierhaltung (Zierfische, Hamster, Wellensittiche) ist ohne Zustimmung des Vermieters gestattet.
(2) Die Haltung von Hunden und Katzen bedarf der vorherigen Zustimmung des Vermieters. Die Zustimmung darf nicht willkürlich verweigert werden (BGH VIII ZR 168/12). Eine generelle Verbotsklausel ist unwirksam.
§ 10 Untervermietung
(1) Eine Untervermietung an Dritte bedarf der vorherigen Zustimmung des Vermieters. Bei berechtigtem Interesse hat der Mieter Anspruch auf Erteilung der Zustimmung (§ 553 BGB). Der Vermieter kann einen angemessenen Untermietzuschlag verlangen.
§ 11 Bauliche Veränderungen
(1) Bauliche Veränderungen, Einbauten und Installationen bedürfen der schriftlichen Zustimmung des Vermieters.
(2) Bei Auszug ist der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen, sofern nicht ausdrücklich abweichend vereinbart.
(3) Anspruch auf Zustimmung besteht für barrierefreie Umbauten (§ 554 BGB).
§ 12 Betreten der Mietsache
(1) Der Vermieter darf die Wohnung nur nach vorheriger Ankündigung und zu zumutbaren Zeiten betreten — typischerweise mit einer Frist von mindestens 24 Stunden, in dringenden Fällen kürzer.
(2) Berechtigte Gründe sind insbesondere: Ablesung, Reparaturen, Vermietung bei laufender Kündigung, Verkaufsbesichtigung.
§ 13 Rückgabe der Mietsache
(1) Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die Wohnung besenrein und in dem Zustand zurückzugeben, der einer vertragsgemäßen Nutzung entspricht.
(2) Vom Mieter eingebrachte Sachen sind zu entfernen. Bei Nichtbeseitigung kann der Vermieter auf Kosten des Mieters räumen lassen.
(3) Schlüssel sind vollzählig zurückzugeben. Bei Verlust trägt der Mieter die Kosten für Schließanlagen-Austausch.
§ 14 Datenschutz
Der Vermieter verarbeitet personenbezogene Daten des Mieters zur Vertragsdurchführung gemäß Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO. Eine separate Datenschutzinformation wird ausgehändigt.
§ 15 Schlussbestimmungen
(1) Sollten einzelne Bestimmungen unwirksam sein, bleibt die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen unberührt.
(2) Mündliche Nebenabreden bestehen nicht. Änderungen und Ergänzungen bedürfen der Schriftform.
(3) Gerichtsstand ist der Wohnort des Mieters bei Wohnraummiete (zwingend, § 29a ZPO).
Anlagen
- Anlage 1: Hausordnung
- Anlage 2: Übergabeprotokoll
- Anlage 3: Datenschutzinformation
- Anlage 4: Energieausweis (Kopie, Aushändigung Pflicht nach GEG)