Die drei Hürden einer rechtssicheren Mieterhöhung
Eine Mieterhöhung scheitert in der Praxis fast nie an der gewünschten Höhe — sie scheitert an formellen Fehlern. Drei Hürden müssen genommen werden: die Sperrfrist von 15 Monaten seit der letzten Mietveränderung, die regional unterschiedliche Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB und der ordnungsgemäße Begründungsweg nach § 558a BGB. Wer eine dieser drei Hürden verfehlt, hat ein unwirksames Erhöhungsverlangen — der Mieter ist nicht verpflichtet zuzustimmen, der Verwalter hat formell verloren.
ImmoGenio prüft alle drei Hürden serverseitig: Die 15-Monats-Frist wird aus der Vertrags-Historie automatisch ermittelt — verfrühte Erhöhungen werden technisch verhindert. Die Kappungsgrenze (15 % in Berlin/München/Hamburg, 20 % außerhalb) wird anhand der Landes-Verordnung im Stammdatensatz gepflegt. Und die Begründung erfolgt aus drei zulässigen Quellen: qualifizierter Mietspiegel, Vergleichswohnungen aus dem eigenen Bestand, oder Sachverständigen-Gutachten. Mietdatenbanken sind im deutschen Markt selten verfügbar, deshalb spielt diese Variante in der Praxis eine untergeordnete Rolle.
Mietspiegel-Einordnung: anhand der Wohnungs-Merkmale
Qualifizierte Mietspiegel ordnen Wohnungen nach Lage, Größe, Baujahr und Ausstattungsmerkmalen ein und liefern eine Spannweite der ortsüblichen Vergleichsmiete je m². ImmoGenio importiert die offiziellen Mietspiegel der Großstädte (Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt, Stuttgart und weitere) und ordnet jede verwaltete Wohnung automatisch ein. Die Spannweite — etwa 11,80 € bis 14,30 € pro m² für eine bestimmte Konstellation — wird im Erhöhungsverlangen ausgewiesen, der angesetzte Wert wird begründet.
Auf der Begründungsseite gilt: § 558a BGB verlangt nur die Bezugnahme auf den Mietspiegel — nicht zwingend dessen Mitsendung. ImmoGenio nimmt Bezug auf den Mietspiegel und liefert auf Wunsch einen Auszug der relevanten Tabelle als Anlage. Die Wahl des Mietspiegelfeldes (z. B. Spalte „mittlere Wohnlage, Baujahr 1990–2000") wird im Audit-Trail dokumentiert.
Versand und Zustellnachweis: zwei Monate, drei Versandwege
Die Zustimmungsfrist beginnt mit dem Zugang des Erhöhungsverlangens beim Mieter — nicht mit dem Versand. Drei Versandwege bieten unterschiedliche Zugangs-Beweisbarkeit: Der Pingen-Brief mit Tracking liefert ein Auslieferungsdatum, der Einschreiben-Versand mit Rückschein liefert eine Empfangsbestätigung, der E-Mail-Versand mit Lesebestätigung gilt nur bei vereinbarter elektronischer Kommunikation als Zugang.
Im Audit-Trail werden Versanddatum, Zustellnachweis (falls verfügbar) und Beginn der Zustimmungsfrist festgehalten. Eine Aufgabe für den Verwalter wird automatisch angelegt, falls nach Ablauf der Zustimmungsfrist keine Reaktion eingetroffen ist — innerhalb der dann beginnenden 3-monatigen Klagefrist kann der Verwalter mit einem Anwalt entscheiden, ob Zustimmungsklage erhoben wird.