Drei Anlageformen, drei Use Cases
§ 551 Abs. 3 BGB lässt drei Anlageformen zu: das Sparkonto mit dreimonatiger Kündigungsfrist ist die Standardvariante — niedrige Verzinsung, voll regulatorisch abgedeckt. Die Bürgschaft eines Kreditinstituts ist eine Alternative bei Mietern mit knapper Liquidität — der Mieter zahlt eine Bürgschaftsgebühr (typisch 5 % p.a.) statt einer einmaligen Kaution. Die verzinsliche Anlage zu üblichen Zinssätzen kommt bei langfristigen Verträgen mit hohen Beträgen in Betracht — die Zinsen stehen dem Mieter zu.
ImmoGenio dokumentiert die gewählte Anlageform im Mietvertrag und legt für die ersten beiden Varianten automatisch eine separate Buchhaltungs-Position auf einem dedizierten SKR03-Konto an. Bei Bürgschaften wird zusätzlich der Bürge (mit IBAN für eventuelle Inanspruchnahme) erfasst. Eine bankseitige Bestätigung über die getrennte Vermögensanlage kann als PDF angehängt werden.
Trennung vom Vermögen: § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB
Die wohl wichtigste — und in der Praxis am häufigsten missachtete — Vorschrift: Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen. Hintergrund: Bei Insolvenz des Vermieters bleibt die Kaution dem Mieter erhalten, weil sie nicht zur Insolvenzmasse gehört. Wer Kautionen mit dem eigenen Geschäftskonto vermischt, riskiert nicht nur diese Insolvenz-Privilegierung, sondern auch Schadensersatzansprüche des Mieters.
ImmoGenio empfiehlt für jedes Mietverhältnis ein separates Treuhand-Sparkonto bei der Hausbank. Alternativ kann ein gemeinsames Sammeltreuhandkonto geführt werden, in dem ImmoGenio die einzelnen Kautionen je Mietvertrag dokumentiert und buchhalterisch trennt. Letzteres ist bei vielen Mietverhältnissen praktischer, erfordert aber sorgfältige Buchhaltung und einen klaren Hinweis auf den Treuhandcharakter im Bankvertrag.
Schadensabzug: aus dem Übergabe-Workflow direkt in die Abrechnung
Die größte Reibung in der Kautions-Praxis entsteht bei Schadensabzügen. Klassisch erfasst der Verwalter Mängel auf Papier, schreibt sie später ab, holt Reparaturangebote ein, fertigt eine Excel-Abrechnung an und versendet diese an den Mieter — oft erst nach 4 bis 8 Wochen. ImmoGenio kürzt diesen Prozess radikal ab: Beim Abschluss des digitalen Übergabe-Workflows werden alle erfassten Mängel mit Foto und Schätzwert automatisch in die Kautions-Abrechnung übernommen. Eine erste Auszahlung des unstrittigen Restbetrags ist binnen weniger Tage möglich.
Bei strittigen Mängeln greift der Workflow-Status „in Klärung" — der entsprechende Teilbetrag wird vorerst zurückgehalten, der Mieter kann Stellungnahme abgeben, gegebenenfalls wird ein Sachverständiger eingeschaltet. Die endgültige Abrechnung mit Auszahlungs-PDF wird im Audit-Trail dokumentiert — entscheidend für den Fall, dass der Mieter später vor Gericht zieht.
Die Übergabe selbst läuft direkt in der kostenlosen Wohnungsübergabe-App ↗. Die dort erfassten Schadenswerte fließen automatisch in die Kautions-Abrechnung — ohne Excel-Zwischenstation.