Drei Stufen, drei Eskalationsstufen — und ein Schonfristen-Korridor
Das deutsche Mahnwesen kennt keine zwingenden Vorgaben für Anzahl oder Inhalt der Mahnungen — § 286 BGB regelt nur, wann Verzug eintritt. Trotzdem hat sich in der Praxis ein dreistufiger Aufbau etabliert: Stufe 1 als freundliche Zahlungserinnerung ohne Verzugszinsen, Stufe 2 als förmliche 1. Mahnung mit Aufstellung der Verzugszinsen, Stufe 3 als Letzte Mahnung mit Androhung der Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB und der Inkasso-Übergabe.
Zwischen den Stufen liegen typischerweise 14 Tage — ein Korridor, der einerseits dem Mieter Reaktionszeit gibt, andererseits das Mahnverfahren nicht endlos dehnt. ImmoGenio macht diese Frist konfigurierbar: bei Stammmietern mit guter Zahlungshistorie können Sie 21 Tage zwischen den Stufen einstellen, bei Risiko-Mietverhältnissen 7 Tage. Die Eskalation läuft automatisch — niemand muss am Tag X die nächste Mahnung „anstoßen".
Verzugszinsen: § 288 BGB im Selbstlauf
Die Verzugszins-Berechnung nach § 288 BGB ist zwar mathematisch trivial, aber regulatorisch heikel: Der Basiszinssatz wird halbjährlich von der Bundesbank festgelegt (zum 1. Januar und 1. Juli) — wer mit veralteten Werten rechnet, verschenkt Geld oder fordert zu viel. ImmoGenio aktualisiert den Basiszinssatz automatisch und berechnet die Zinsen taggenau ab Fälligkeitsdatum (3. Werktag des Monats nach § 556b Abs. 1 BGB).
Bei Privatmietern gilt der Verbraucher-Satz: Basiszinssatz + 5 Prozentpunkte (§ 288 Abs. 1 BGB). Bei gewerblichen Mietverhältnissen kommen Basiszinssatz + 9 Prozentpunkte plus 40 € Verzugspauschale nach § 288 Abs. 5 BGB zum Tragen. ImmoGenio prüft den Vertragsstatus „Privat oder Gewerbe" und wählt den korrekten Satz automatisch.
Banking-Sync schließt den Kreis
Klassisches Mahnwesen leidet unter einem Strukturproblem: Der Verwalter merkt nicht, wenn ein gemahnter Mieter inzwischen gezahlt hat — und versendet die zweite Mahnung trotzdem. Mit dem Banking-Sync ist dieser Fehler ausgeschlossen: Jeder Zahlungseingang wird automatisch dem Mietverhältnis zugeordnet, der Mahnvorgang wird mit der Forderung abgeglichen, und bei Vollzahlung schließt der Workflow den Vorgang automatisch ab.
Bei Teilzahlungen wird der Restbetrag automatisch fortgeschrieben — die laufende Mahnstufe bleibt aktiv, der Mieter erhält in der nächsten Mahnung die korrekte Restforderung mit fortgesetzter Zinsberechnung. So läuft das Mahnwesen kontrolliert weiter, ohne dass der Verwalter manuell nachhalten muss. Im Streitfall mit dem Mieter zeigt der Audit-Trail jede Mahnung mit Zustelldatum, jeden Zahlungseingang mit Bankvaluta und jede Verzugszins-Berechnung mit zugrundeliegendem Basiszinssatz.