Der vollständige Zustandsraum
Zehn produktive Zustände — der Workflow modelliert beide Einspruchs-Pfade explizit, weil sie unterschiedliche Folgeschritte haben. Drei zentrale Guards sind technisch erzwungen: Pflichtinhalte nach § 555c BGB vollständig für ankuendigen, Einspruchsfrist abgelaufen für durchfuehrung_ohne_einspruch, Mieterhöhung im 8-%-Cap für mietererhoehung_versenden:
stateDiagram-v2
direction LR
[*] --> planung
planung --> ankuendigung_an_mieter : ankuendigen<br/>[§555c vollst.]
ankuendigung_an_mieter --> einspruchsfrist_aktiv : zugang_bestaetigt
einspruchsfrist_aktiv --> durchfuehrung_ohne_einspruch : frist_abgelaufen
einspruchsfrist_aktiv --> einspruch_eingegangen : einspruch_aufnehmen
einspruch_eingegangen --> einspruch_geprueft : pruefen
einspruch_geprueft --> durchfuehrung_modifiziert : modifizieren
einspruch_geprueft --> verzicht : verzichten
durchfuehrung_ohne_einspruch --> modernisierung_abgeschlossen : abschliessen
durchfuehrung_modifiziert --> modernisierung_abgeschlossen : abschliessen
verzicht --> abgeschlossen : abschliessen
modernisierung_abgeschlossen --> mietererhoehung_versendet : mietererhoehung_versenden<br/>[8% Cap]
mietererhoehung_versendet --> abgeschlossen : abschliessen
abgeschlossen --> [*]Der Pfad verzicht → abgeschlossen überspringt die Mieterhöhungs-Stufe — wenn der Vermieter nach Härtefallprüfung auf die Maßnahme verzichtet, gibt es keinen Aufschlag. Dieser Pfad wird im Audit-Trail mit Verzichtsbegründung dokumentiert.
Beispiel: Lindenstraße 12 — energetische Sanierung mit Wärmepumpe und Dämmung
WEG-Beschluss vom Januar 2026: Komplette energetische Sanierung des 8-Parteien-Hauses Lindenstraße 12. Maßnahmen: Wärmepumpe (45.000 €), Fassadendämmung (38.000 €), neue Fenster (12.000 €). Gesamtkosten 95.000 €, davon 22.000 € KfW-Förderung, 73.000 € umlagefähig. Bauzeit März bis Mai 2026, Mieterhöhung ca. 0,40 €/m² nach Abschluss.
Der Ablauf mit Härtefall-Einspruch einer Mieterpartei:
sequenceDiagram
autonumber
participant V as Verwalter
participant S as ImmoGenio
participant M as Mieter (alle)
participant K as Familie K. (Rentner)
participant Letter as Letter-Engine
V->>S: Planung mit Pflichtfeldern erfassen
Note over V,S: Maßnahme, 95.000 € Kosten, 22.000 € KfW, Bauzeit Mrz-Mai
S->>V: Vollstaendigkeits-Check OK → ankuendigen
S->>Letter: Ankuendigungs-Drafts § 555c BGB
Letter->>M: Versand an 8 Mietparteien
S->>S: Zustand „einspruchsfrist_aktiv" (Frist 30.04.)
K->>S: Einspruch im Portal: Härtefall (Rente, Pflege Angehöriger)
S->>V: Inbox: „Härtefall-Einspruch Familie K."
V->>S: Pruefen: Härtefall strukturiert erfassen
Note over V,S: Persönlich: Pflege Vater (Pflegegrad 3), Wirtschaftlich: Rente 1.420 €
V->>S: Modifizieren: Bauzeit-Verschiebung Sommer 2026, Auszug auf Vermieter-Kosten
S->>S: Zustand „durchfuehrung_modifiziert"
S->>Letter: Modifikations-Schreiben an Familie K.
Note over S: Bauphase Juni-August 2026
V->>S: Abschluss-Meldung mit End-Kostenabrechnung
S->>S: Cap-Berechnung: (95.000-22.000) ÷ 8 × 8 % = 730 €/Jahr/Wohnung
Note over S: Pro m² × 95 m² = 64 €/Monat — innerhalb Kappungsgrenze
S->>Letter: Mieterhoehungs-Schreiben § 559b an alle 8
Letter-->>M: Versand mit Wirkung ab 01.12.2026Wichtig ist Schritt 13: Das System rechnet automatisch — Gesamtkosten minus Förderung, Wohnungs-Anteil nach m², 8-%-Cap, dann Kappungsgrenzen-Check. Eine manuelle Berechnung verfehlt in der Praxis gern die Förderabzugs-Pflicht aus § 559a BGB — das macht die spätere Mieterhöhung angreifbar.
Technisch erzwungene Compliance
Drei Punkte sind compliance-kritisch und werden vom Workflow erzwungen:
Pflichtinhalte nach § 555c BGB: Art und Umfang der Maßnahme, Bauzeit, voraussichtliche Mieterhöhung. Fehlt einer dieser Punkte, ist die Ankündigung formunwirksam und die Mieterhöhung nicht durchsetzbar. Der Workflow blockt den Übergang von planung nach ankuendigung_an_mieter, solange ein Pflichtfeld leer ist — keine Drafts ohne Vollständigkeit.
3-Monats-Frist: Zwischen Ankündigung und Baubeginn müssen mindestens 3 Monate liegen. Der Workflow misst die Frist vom dokumentierten Zugang (per Einschreiben oder DSGVO-konformer Mail-Quittung) und blockt einen vorzeitigen Baubeginn. Eine Maßnahmen-Verschiebung ist möglich — der Workflow dokumentiert das.
8-%-Cap nach § 559 Abs. 3: Die jährliche Mieterhöhung darf 8 % der wohnungsbezogenen Modernisierungskosten nicht überschreiten, abzüglich Fördermittel. Der Workflow rechnet automatisch und blockt den Versand von Mieterhöhungs-Schreiben mit Beträgen darüber. Das schützt vor Anfechtungen, die in der Praxis bei manuellen Berechnungen häufig auftreten — § 559a-Förderabzug wird leicht übersehen, § 559 Abs. 4 Kappungsgrenze ebenfalls. Die Engine prüft beides als Pflicht-Vorbedingung.