Modernisierung nach § 559 BGB — vom Ankündigungs-Schreiben bis zur 8-%-Mieterhöhung.

Weil eine zu kurze Ankündigung die spätere Mieterhöhung nach § 559 BGB unwirksam macht. § 555c BGB verlangt eine Ankündigung mindestens 3 Monate vor Baubeginn mit präzisem Inhalt: Art und Umfang der Maßnahme, Beginn und voraussichtliche Dauer, voraussichtliche Mieterhöhung. Fehlt einer dieser Punkte oder wird die Frist verkürzt, kann der Mieter die Duldung verweigern UND die Mieterhöhung erfolgreich angreifen. Der Workflow erzwingt die vollständige Erfassung im Zustand „planung" und blockt den Übergang nach „ankuendigung_an_mieter", wenn ein Pflichtfeld fehlt.

Im Zustand „einspruch_eingegangen" trägt das System die Härtefall-Gründe strukturiert ein: persönliche Gründe (Alter, Krankheit, Pflege), wirtschaftliche Gründe (Mieterhöhung übersteigt zumutbares Niveau), bauliche Gründe (Eingriff in besondere Mieter-Investitionen). Der Verwalter wertet die Gründe gegen die Verhältnismäßigkeit der Maßnahme ab — Härtefall überwiegt das Modernisierungs-Interesse? Dann geht der Workflow nach „durchfuehrung_modifiziert" (z. B. Bauzeit in den Sommer verschoben, Auszug während Bauphase auf Kosten des Vermieters) oder „verzicht".

Nach Abschluss der Modernisierung mit der Erhöhungserklärung nach § 559b BGB. Die jährliche Erhöhung beträgt max. 8 % der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten (§ 559 Abs. 3). Bei einer Sanierung mit 95.000 € Gesamtkosten und 8 Wohnungen entfallen rein rechnerisch 11.875 € auf jede Wohnung — die maximale Jahreserhöhung beträgt 950 €, also rund 79 € pro Monat. Plus die Kappungsgrenze von 3 € pro qm in 6 Jahren (bei Mieten unter 7 €/qm: 2 €/qm). Der Workflow rechnet das automatisch aus und verhindert Erhöhungen, die rechtlich angreifbar wären.

Nach Ablauf der Einspruchsfrist (regelmäßig der Folgemonat-Letzte nach Zugang der Ankündigung) wechselt der Workflow automatisch nach „durchfuehrung_ohne_einspruch". Die Baumaßnahme wird durchgeführt, der Verwalter hakt im System Fortschritte ab. Nach Abschluss läuft der Übergang nach „modernisierung_abgeschlossen" — und im nächsten Schritt erzeugt das System automatisch die Mieterhöhungs-Schreiben mit korrekter Berechnung nach § 559 Abs. 3 und versendet sie als Letter-Drafts zur finalen Freigabe durch den Verwalter.

Ja — § 559 BGB rechnet die Erhöhung jahresweise, sie wird aber monatlich umgelegt. Bei 950 € Jahreserhöhung sind das 79,17 € pro Monat. Der Workflow legt das automatisch fest und passt im Mietvertrag-Modul die monatliche Sollmiete an — beginnend mit dem 3. Monat nach Zugang der Mieterhöhungserklärung (§ 559b Abs. 2). Im Audit-Trail steht die vollständige Berechnung: Kostengrundlage, Wohnungsanteil, 8 %-Berechnung, Kappungsgrenze-Check.

Bei energetischen Modernisierungen (Wärmepumpe, Dämmung, neue Fenster) sammelt der Workflow strukturiert die KfW-relevanten Daten: Energiekennzahlen vor und nach Maßnahme, Heiztechnik-Wechsel, U-Werte der gedämmten Bauteile. Beim Übergang nach „modernisierung_abgeschlossen" erzeugt das System einen KfW-Antragsentwurf mit allen erforderlichen Nachweisen — der Verwalter prüft und reicht ein. Förderbeträge mindern die nach § 559 BGB umlagefähigen Kosten — diese Berechnung läuft automatisch und ist im Audit-Trail nachvollziehbar.