Der vollständige Zustandsraum
Der Mietminderungs-Workflow modelliert acht Zustände — vom Eingang der Meldung über Bewertung und Akzeptanz bis zur Behebung. Zwei zentrale Guards sind technisch erzwungen: Erheblichkeit bewertet für akzeptieren, Instandsetzung abgeschlossen für behoben:
Der Zustand „abgelehnt” ist ein Terminal-Pfad für nicht-erhebliche Mängel — die Minderung wird verweigert, der Mieter erhält eine begründete Ablehnung, der Vorgang wird trotzdem dokumentiert. Wichtig: Eine Ablehnung schließt eine spätere Instandsetzung nicht aus — der Mangel wird als reguläres Anfragen-Ticket weiterverfolgt.
Beispiel: Heizungsausfall bei Familie K., „Tannenstraße 5, App. 2C” im Februar
Familie K. meldet am 5. Februar 2026 per Portal: „Heizung läuft seit gestern nicht mehr, Wohnung 14 °C, Kinder krank.” Die Wohnung hat eine Gas-Etagenheizung, die Außentemperatur liegt bei -3 °C. Monatsmiete: 850 €.
Der Ablauf:
Die Minderung galt für 7 Tage (5. bis 12. Februar) zu 100 % — das ergibt 198 € (= 850 € × 7/30). Der SEPA-Lastschriftbetrag für Februar war 652 € statt 850 €. Familie K. musste nichts beantragen, nichts ausrechnen — die Differenz wurde automatisch verbucht. Mit der Reparatur am 12. Februar endete der Workflow ohne weitere Verwalter-Aktion.
Die Mängel-Kategorie-Tabelle aus der Rechtsprechung
ImmoGenio hinterlegt eine kuratierte Tabelle mit typischen Minderungssätzen aus der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Sie wird kontinuierlich aktualisiert und dient als Vorschlag für den Verwalter — die finale Entscheidung trifft immer der Mensch:
Heizung/Warmwasser
- Vollausfall im Winter: 100 %
- Vollausfall im Sommer: 0–5 %
- Eingeschränkte Heizleistung (< 18 °C): 20–30 %
Wasser/Sanitär
- Wasserschaden Bad mit zeitweise unbenutzbarem Bad: 25 %
- Tropfender Wasserhahn ohne Funktionseinschränkung: 0–2 %
- Verstopfter Abfluss länger als 3 Tage: 5–10 %
Lärm
- Baulärm tagsüber (werktags) durch genehmigte Bauarbeiten: 5–10 %
- Lärm aus Nachbarwohnung nachts (mehrfach belegt): 10–20 %
Schimmel/Feuchtigkeit
- Sichtbarer Schimmel in 1 Raum, ohne gesundheitliche Auswirkung: 10 %
- Schimmel in Schlafzimmer mit Gesundheitsbelastung: 25–50 %
Der Verwalter wählt aus diesen Vorschlägen oder gibt einen eigenen Wert ein — mit Begründung im Audit-Trail. Bei Streit kann die Tabelle dem Mieter vorgelegt werden („dies ist der bundesweit übliche Satz nach BGH-Rechtsprechung”).
Kopplung an den Instandsetzungs-Sub-Workflow
Die zentrale Innovation: Mietminderung und Instandsetzung sind nicht zwei separate Tickets, sondern atomar verknüpft. Wenn der Verwalter die Minderung akzeptiert, wird automatisch ein Instandsetzungs-Workflow gestartet — mit dem Mangel, der Mängel-Kategorie und einer Eskalations-Priorität (Heizungsausfall im Winter = Priorität „dringend”, 24h-Reaktion).
Der Instandsetzungs-Workflow läuft eigenständig: Handwerker beauftragen, Eigentümer-Freigabe (bei Kosten über Grenze) einholen, Termin koordinieren, Reparatur abnehmen, Rechnung freigeben. Mit dem Abschluss („abgeschlossen” als Terminal-Zustand) sendet er ein Side-Effect-Event an den Minderungs-Workflow. Dieser wechselt automatisch in „behoben” und die SOLL-Miete für den Folgemonat ist wieder voll.
So entstehen keine „ewigen Minderungen”, bei denen niemand mehr weiß, ob der Mangel eigentlich noch besteht. Die Bindung ist technisch — wenn die Instandsetzung läuft, läuft die Minderung; wenn die Instandsetzung endet, endet die Minderung.
Technisch erzwungene Compliance
§ 536 BGB hat zwei harte Voraussetzungen, die ImmoGenio durchsetzt:
Erstens die Erheblichkeit: Eine Minderung setzt einen erheblichen Mangel voraus. Die Engine fordert bei der Akzeptanz eine explizite Bestätigung „erheblich nach § 536 BGB” mit Begründung — versuchen Sie, eine 5 %-Minderung für „tropfender Wasserhahn” zu akzeptieren, erscheint eine Warnung mit Verweis auf die Bagatellgrenze. Sie können trotzdem akzeptieren, aber wissentlich.
Zweitens die Kenntnis-Pflicht: Die Minderung beginnt ab Kenntnis des Vermieters — nicht ab Mangel-Entstehung. ImmoGenio verwendet immer das Datum der Meldung im Portal/per E-Mail als Beginn. Wenn der Mieter behauptet, der Mangel sei „schon seit drei Monaten” da, ist das für die Minderung irrelevant — wir hatten erst seit gestern Kenntnis. Im Streitfall liegt der Dokumentations-Beweis bei ImmoGenio.
Die Beweislage nach Abschluss ist vollständig: Datum der Meldung, Datum der Bewertung, Minderungssatz mit Begründung, jeder Monat mit reduzierter SOLL-Miete, Datum der Behebung, Audit-Trail jeder Statusänderung. Sollte es später zu einer Klage des Mieters auf höhere Minderung kommen oder zur Gegenklage auf Mietrückstand, haben Sie den vollständigen Verlauf dokumentiert.