Der vollständige Zustandsraum
Der Kündigungs-Sub-Workflow modelliert sieben Master-States sowie drei nested Sub-States innerhalb der Reaktionsphase. Migration M236 verankert das Schema, M247 erweitert um den Sub-State „raeumungsklage”, M252 ergänzt den Härtefall-Pfad nach § 574 BGB. Zentral sind drei Guards: Frist ≥ gesetzliches Minimum nach § 573c für ordentliche_kuendigung_versenden, Härtefall-Stellungnahme dokumentiert für haertefall_zurueckweisen, Räumungsklage anhängig für raeumungsklage_einreichen:
Die drei Sub-States haertefall_geprueft, widerspruch_eingegangen und raeumungsklage_eingereicht sind nicht zwingend zu durchlaufen — sie kommen nur ins Spiel, wenn der Mieter die entsprechende Reaktion zeigt. Im häufigsten Fall (akzeptierte Eigenbedarfskündigung) läuft der Workflow direkt von ordentliche_kuendigung_versendet über bestaetigung_eingegangen zur Übergabe.
Beispiel: Eigenbedarfskündigung Herr S., Wohnung „Hamburger Straße 17”
Der Eigentümer benötigt die Wohnung für seine Tochter, die ein Studium in Hamburg aufnimmt. Mietbeginn von Herrn S. war 2014 — Wohndauer mehr als 8 Jahre, also gesetzliche Frist von 9 Monaten nach § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB. Herr S. ist 78 Jahre alt.
Der Härtefall wurde geprüft, dokumentiert und mit nachvollziehbarer Begründung zurückgewiesen — der Audit-Trail zeigt, dass die Verwaltung ihre Pflicht nach § 574 BGB ernst genommen hat. Sollte Herr S. später Klage erheben, hat der Eigentümer einen vollständig dokumentierten Prozess.
Technisch erzwungene Compliance
Die Frist nach § 573c BGB ist nicht verhandelbar — sie ist Wirksamkeitsvoraussetzung der Kündigung. Ein klassischer Verwalter-Fehler: Frist falsch berechnet (Stichtag ist nicht der Tag des Versands, sondern der Tag des Zugangs), Frist verkürzt, Frist auf den nicht-werktäglichen Stichtag gelegt. Jede dieser Ungenauigkeiten kann die Kündigung unwirksam machen.
ImmoGenio prüft den Guard Frist ≥ § 573c BGB vor dem Versand. Versucht der Verwalter, eine 6-Monats-Frist bei 9-jähriger Wohndauer zu versenden, blockiert die Engine den Übergang mit konkreter Begründung. Der Verwalter kann die Frist anpassen — oder mit explizitem Override-Flag (und Pflicht-Begründung im Audit-Trail) eine kürzere Frist akzeptieren, was nur bei vertraglichen Sonderregelungen Sinn ergibt.
Sub-Workflow-Triggers — die Auszug-Kette
Eine erfolgreiche Kündigung endet nie isoliert — es folgt der Auszug. ImmoGenio koppelt drei Sub-Workflows zu einer technisch gesicherten Kette:
- Master „kuendigung” durchläuft den oben gezeigten Zustandsraum
- Sub-Workflow „wohnungsuebergabe” wird beim Übergang nach
wohnungsuebergabe_terminiertautomatisch im Zustandentwurfangelegt - Sub-Workflow „kaution_rueckzahlung” wird beim Übergang der Übergabe nach
abgeschlossenautomatisch gestartet
Diese Kopplung ist nicht über manuelle Folgeaktionen abgebildet, sondern als Side-Effect-Kaskade der Workflow-Engine. Der Verwalter sieht im Master-Workflow den jeweils aktiven Sub-Workflow und kann tief in den State eintauchen — alle drei Workflows bleiben aber unabhängig auditierbar und können bei Bedarf einzeln korrigiert werden.
Edge-Case: Mieter unbekannt verzogen
Ein realer Sonderfall: Der Mieter ist nach der Kündigung untergetaucht, hinterlässt aber den Schlüssel im Briefkasten. Hier greift im Workflow der manuelle Übergang von ordentliche_kuendigung_versendet direkt in wohnungsuebergabe_terminiert mit Begründung „Mieter unbekannt verzogen”. Die Übergabe wird einseitig durch den Verwalter durchgeführt (mit Zeugen, ohne Mieter-Signatur), dokumentiert im PDF-Protokoll. Die Kaution wird einbehalten gegen offene Forderungen, der Restbetrag nach § 551 BGB hinterlegt — ggf. amtlich beim Amtsgericht hinterlegt, falls der Mieter dauerhaft unauffindbar bleibt.