Der vollständige Zustandsraum
Der Kündigungs-Sub-Workflow modelliert sieben Master-States sowie drei nested Sub-States innerhalb der Reaktionsphase. Migration M236 verankert das Schema, M247 erweitert um den Sub-State „raeumungsklage“, M252 ergänzt den Härtefall-Pfad nach § 574 BGB. Zentral sind drei Guards: Frist ≥ gesetzliches Minimum nach § 573c für ordentliche_kuendigung_versenden, Härtefall-Stellungnahme dokumentiert für haertefall_zurueckweisen, Räumungsklage anhängig für raeumungsklage_einreichen:
stateDiagram-v2
direction LR
[*] --> entwurf
entwurf --> ordentliche_kuendigung_versendet : versenden<br/>[Frist ≥ § 573c]
ordentliche_kuendigung_versendet --> bestaetigung_eingegangen : akzeptiert
ordentliche_kuendigung_versendet --> haertefall_geprueft : haertefall_geltend_gemacht<br/>[§ 574 BGB]
ordentliche_kuendigung_versendet --> widerspruch_eingegangen : widerspruch
haertefall_geprueft --> bestaetigung_eingegangen : haertefall_zurueckgewiesen
haertefall_geprueft --> abgeschlossen : haertefall_anerkannt
widerspruch_eingegangen --> raeumungsklage_eingereicht : klage_einreichen<br/>[§ 940a ZPO]
widerspruch_eingegangen --> abgeschlossen : vergleich
raeumungsklage_eingereicht --> wohnungsuebergabe_terminiert : raeumungstitel<br/>[§ 721 ZPO]
bestaetigung_eingegangen --> wohnungsuebergabe_terminiert : uebergabe_terminieren
wohnungsuebergabe_terminiert --> abgeschlossen : uebergabe_abgeschlossen
entwurf --> abgebrochen : abbrechen
abgeschlossen --> [*]
abgebrochen --> [*]Die drei Sub-States haertefall_geprueft, widerspruch_eingegangen und raeumungsklage_eingereicht sind nicht zwingend zu durchlaufen — sie kommen nur ins Spiel, wenn der Mieter die entsprechende Reaktion zeigt. Im häufigsten Fall (akzeptierte Eigenbedarfskündigung) läuft der Workflow direkt von ordentliche_kuendigung_versendet über bestaetigung_eingegangen zur Übergabe.
Beispiel: Eigenbedarfskündigung Herr S., Wohnung „Hamburger Straße 17“
Der Eigentümer benötigt die Wohnung für seine Tochter, die ein Studium in Hamburg aufnimmt. Mietbeginn von Herrn S. war 2014 — Wohndauer mehr als 8 Jahre, also gesetzliche Frist von 9 Monaten nach § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB. Herr S. ist 78 Jahre alt.
sequenceDiagram
autonumber
participant V as Verwalter
participant S as ImmoGenio
participant M as Herr S. (78)
participant BR as Brief-Editor
participant UB as Sub-WF Übergabe
participant KA as Sub-WF Kaution
V->>S: "entwurf" — Eigenbedarf für Tochter
S->>S: Frist berechnen: Wohndauer 9 Jahre → 9 Monate
V->>BR: Kündigung generieren (Vorlage Eigenbedarf)
V->>S: "ordentliche_kuendigung_versenden"
S->>S: Guard: Frist OK (Ende: 30.04. nächstes Jahr)
S-->>M: Einschreiben mit Kündigung
M->>V: Härtefall-Einrede (Alter 78, gesundheitlich angeschlagen)
V->>S: "haertefall_geltend_gemacht" — Sub-State aktiv
Note over S: Räumungsfrist gestoppt
V->>S: Stellungnahme: Eigenbedarf konkret, Alternative geprüft
V->>S: "haertefall_zurueckweisen" mit Begründung
S-->>V: Zustand "bestaetigung_eingegangen"
V->>S: "uebergabe_terminieren" für 30.04.
S->>UB: Sub-WF "wohnungsuebergabe" starten (Datum 30.04.)
UB-->>V: Termin im Kalender
UB->>UB: Vor-Ort, Doppel-Signatur, abgeschlossen
UB->>S: Übergabe abgeschlossen, Auszug bestätigt
S->>KA: Sub-WF "kaution_rueckzahlung" automatisch starten
KA-->>V: Schadensabzüge aus Übergabeprotokoll vorschlagen
S-->>V: Master-Workflow "abgeschlossen"Der Härtefall wurde geprüft, dokumentiert und mit nachvollziehbarer Begründung zurückgewiesen — der Audit-Trail zeigt, dass die Verwaltung ihre Pflicht nach § 574 BGB ernst genommen hat. Sollte Herr S. später Klage erheben, hat der Eigentümer einen vollständig dokumentierten Prozess.
Technisch erzwungene Compliance
Die Frist nach § 573c BGB ist nicht verhandelbar — sie ist Wirksamkeitsvoraussetzung der Kündigung. Ein klassischer Verwalter-Fehler: Frist falsch berechnet (Stichtag ist nicht der Tag des Versands, sondern der Tag des Zugangs), Frist verkürzt, Frist auf den nicht-werktäglichen Stichtag gelegt. Jede dieser Ungenauigkeiten kann die Kündigung unwirksam machen.
ImmoGenio prüft den Guard Frist ≥ § 573c BGB vor dem Versand. Versucht der Verwalter, eine 6-Monats-Frist bei 9-jähriger Wohndauer zu versenden, blockiert die Engine den Übergang mit konkreter Begründung. Der Verwalter kann die Frist anpassen — oder mit explizitem Override-Flag (und Pflicht-Begründung im Audit-Trail) eine kürzere Frist akzeptieren, was nur bei vertraglichen Sonderregelungen Sinn ergibt.
Sub-Workflow-Triggers — die Auszug-Kette
Eine erfolgreiche Kündigung endet nie isoliert — es folgt der Auszug. ImmoGenio koppelt drei Sub-Workflows zu einer technisch gesicherten Kette:
- Master „kuendigung“ durchläuft den oben gezeigten Zustandsraum
- Sub-Workflow „wohnungsuebergabe“ wird beim Übergang nach
wohnungsuebergabe_terminiertautomatisch im Zustandentwurfangelegt - Sub-Workflow „kaution_rueckzahlung“ wird beim Übergang der Übergabe nach
abgeschlossenautomatisch gestartet
Diese Kopplung ist nicht über manuelle Folgeaktionen abgebildet, sondern als Side-Effect-Kaskade der Workflow-Engine. Der Verwalter sieht im Master-Workflow den jeweils aktiven Sub-Workflow und kann tief in den State eintauchen — alle drei Workflows bleiben aber unabhängig auditierbar und können bei Bedarf einzeln korrigiert werden.
Edge-Case: Mieter unbekannt verzogen
Ein realer Sonderfall: Der Mieter ist nach der Kündigung untergetaucht, hinterlässt aber den Schlüssel im Briefkasten. Hier greift im Workflow der manuelle Übergang von ordentliche_kuendigung_versendet direkt in wohnungsuebergabe_terminiert mit Begründung „Mieter unbekannt verzogen“. Die Übergabe wird einseitig durch den Verwalter durchgeführt (mit Zeugen, ohne Mieter-Signatur), dokumentiert im PDF-Protokoll. Die Kaution wird einbehalten gegen offene Forderungen, der Restbetrag nach § 551 BGB hinterlegt — ggf. amtlich beim Amtsgericht hinterlegt, falls der Mieter dauerhaft unauffindbar bleibt.