Annuitätendarlehen vs. endfälliges Darlehen — und was das für die Buchung bedeutet
Beim Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate konstant — der Zinsanteil sinkt jedoch über die Laufzeit, während der Tilgungsanteil steigt. Im ersten Jahr besteht eine 800-€-Rate beispielsweise zu 600 € aus Zins und 200 € aus Tilgung; im 20. Jahr sind die Anteile umgekehrt. ImmoGenio rechnet diese Verschiebung taggenau und bucht die korrekten Anteile auf die SKR03-Konten 4720 (Schuldzinsen Gebäude) und 0640 (Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten).
Beim endfälligen Darlehen dagegen bleibt die Tilgung über die Laufzeit aus — gezahlt wird nur der Zins (typisch in Verbindung mit einem Bauspar- oder Lebensversicherungsvertrag, der am Laufzeit-Ende die Tilgung übernimmt). Steuerlich relevant ist der Zinsanteil als Werbungskosten — die Tilgung erfolgt erst zum Ende. Beide Modelle werden im Tilgungsplan vollständig dargestellt, inklusive Restschuldverlauf und Gesamtkosten-Vergleich.
WEG-Finanzierungen: MEA-Aufteilung der Schuldzinsen
Eine besondere Konstellation bei WEG-Mandaten: Wird etwa eine Dachsanierung mit einer gemeinsamen Bankfinanzierung gestemmt, müssen die Schuldzinsen nach MEA auf die Eigentümer verteilt werden — jeder Eigentümer kann seinen Anteil in der eigenen Steuererklärung als Werbungskosten ansetzen, sofern die Eigentumswohnung vermietet ist. ImmoGenio bildet dies in der Jahresabrechnung ab: Eigentümer A mit 80/1.000 MEA erhält 8 % der Schuldzinsen ausgewiesen, mit Bescheinigung im BMF-konformen Format für die Steuererklärung.
Zinsbindungs-Ende: zwischen Risiko und Chance
Das Ende der Zinsbindungsfrist (typisch nach 5, 10, 15 oder 20 Jahren) ist einer der finanziell relevantesten Momente einer Immobilienfinanzierung — der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung kann deutlich über oder unter dem ursprünglichen liegen. Ein vergessenes Zinsbindungs-Ende führt zur Variable-Verzinsung der Bank — typischerweise teurer als jede Prolongation. ImmoGenio erinnert deshalb 12 Monate vor Ablauf automatisch — Zeit, drei bis fünf Vergleichsangebote einzuholen.