Der vollständige Zustandsraum
Der Indexanpassungs-Workflow modelliert sechs Zustände — von der initialen Prüfung über die Variantenwahl bis zur wirksamen Erhöhung. Drei zentrale Guards sind technisch erzwungen: 12 Monate seit letzter Anpassung für index_pruefen, Vertrags-Variante hinterlegt für variante_anwenden, Wirksamkeitsdatum erreicht für wirksam_ab:
Die vier Varianten sind als Sub-Status im Zustand variante_gewaehlt modelliert: prozentual_gleitend, prozentual_einmalig, absolut_gleitend, absolut_einmalig. Welche Variante gilt, wird aus der Vertragsklausel bei Vertragsabschluss hinterlegt — die Engine lässt keinen Workflow starten, wenn die Variante fehlt oder mehrdeutig ist.
Beispiel: Indexvertrag „Eichenallee 22, App. 3C” — VPI steigt von 110 auf 116,5
Familie K. hat einen Indexmiet-Vertrag seit Juni 2022, Anfangsmiete 850 €, Variante „prozentual-einmalig” (Anstieg seit letzter Anpassung wird auf aktuelle Miete addiert). Letzte Anpassung war im Juni 2025 mit VPI 110,0 — Miete wurde damals auf 880 € erhöht. Heute ist der 1. Juni 2026, der VPI für Mai 2026 wurde gerade veröffentlicht: 116,5. Anstieg seit letzter Anpassung: 5,9 %.
Der Ablauf:
Die Berechnung ist deterministisch und reproduzierbar — der Audit-Trail zeigt die exakten VPI-Werte, die Variante, die mathematische Formel und das resultierende Wirksamkeitsdatum. Im Streitfall können Sie dem Mieter (oder seinem Anwalt) jeden Schritt offenlegen.
Die 4 Berechnungsvarianten im Detail
Die Vertragspraxis hat vier zulässige Berechnungsweisen herausgebildet. Welche gilt, ergibt sich aus der konkreten Formulierung der Indexklausel im Mietvertrag — ein Punkt, der bei Übernahme alter Verträge sorgfältig geprüft werden muss.
Prozentual-gleitend: Die prozentuale VPI-Veränderung seit Vertragsbeginn wird auf die Anfangsmiete übertragen. Beispiel: VPI Vertragsbeginn 100, VPI aktuell 116,5 → Anstieg 16,5 % → neue Miete = Anfangsmiete × 1,165.
Prozentual-einmalig: Die prozentuale Veränderung seit letzter Anpassung wird auf die aktuelle Miete addiert. Beispiel oben mit Familie K.: 880 € × (116,5/110,0) = 931,93 €.
Absolut-gleitend: Die absolute VPI-Differenz seit Vertragsbeginn wird auf die Anfangsmiete addiert — selten in modernen Verträgen, weil die VPI-Punkte schwer interpretierbar sind.
Absolut-einmalig: Die absolute Differenz seit letzter Anpassung — ebenfalls selten.
ImmoGenio hinterlegt die Variante bei Vertragsabschluss als Enum-Wert. Die Engine wählt die korrekte Formel und rechnet — Sie müssen keine Excel-Tabelle pflegen, kein Datenblatt mehr „im Kopf” haben.
Technisch erzwungene Compliance
§ 557b BGB hat drei harte Grenzen, die ImmoGenio technisch durchsetzt:
Erstens die 12-Monats-Frist nach Abs. 2: Eine Anpassung ist erst 12 Monate nach der letzten möglich. Die Engine prüft die letzte abgeschlossene Anpassung und blockt einen neuen Workflow-Start vor Fristablauf. Versuchen Sie es trotzdem, lehnt das System mit Hinweis auf den nächstmöglichen Termin ab.
Zweitens die „übernächster Monat”-Regel nach Abs. 2 Satz 2: Die Erhöhung wird wirksam mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang beim Mieter. Engine berechnet das automatisch aus dem Versanddatum (oder Zustelldatum bei Einschreiben). Versuchen Sie, den Zustand „wirksam_ab” zu früh zu setzen, lehnt die Transition ab.
Drittens die Bezugnahme auf den bundesweiten VPI: Regionale Indizes sind unzulässig. ImmoGenio importiert ausschließlich den offiziellen bundesweiten VPI vom Statistischen Bundesamt und lässt keine Alternativen zu.
Damit ist die Erhöhung formal nicht angreifbar — solange die Vertragsklausel selbst rechtswirksam war (das prüft die Engine bei Vertragsabschluss durch eine Klauselvalidierung gegen aktuelle Rechtsprechung).
Kopplung an Modernisierungs-Workflow und Vermietung
Indexanpassungen können parallel zu Modernisierungsumlagen nach § 559 BGB laufen — beide sind nach ständiger BGH-Rechtsprechung kumulierbar, sofern die Modernisierung nicht den Index-Anstieg „verursacht” hat. ImmoGenio modelliert beide als separate Sub-Workflows am Mietvertrag. In der Ankündigung wird transparent ausgewiesen, welcher Anteil aus dem Index und welcher aus der Modernisierung stammt — wichtig für die Rechtmäßigkeitsprüfung des Mieters.
Endet der Mietvertrag (Kündigung, Aufhebung, Tod), reagiert der Index-Workflow mit „vertrag_endet” und schließt ordnungsgemäß ab. Die Mietenhistorie bleibt bei der Einheit erhalten — wichtig für die spätere Neuvermietung, um Mietpreisbremse (§ 556d BGB) korrekt zu berechnen.